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Immobilien

5 Fehler die du bei deinem Immobilien-Investment vermeiden solltest

Immobilieninvestments scheinen auf den ersten Blick ein besonders einfaches Geschäftsmodell zu sein. Eine Immobilie wird gekauft und vermietet und schon ist d...
Autor:in
MICHAEL MURG
Datum
8/6/2021

Das perfekte Investment

Immobilieninvestments scheinen auf den ersten Blick ein besonders einfaches Geschäftsmodell zu sein. Eine Immobilie wird gekauft und vermietet und schon ist das perfekte Investment komplett. Trotzdem gibt es in der Praxis einige Fehler, die du unbedingt vermeiden solltest.

Fehler 1: Zu geringes Eigenkapital

Steigende Immobilienpreise in den vergangenen Jahren und ein besonders niedriges Zinsniveau haben bei vielen Investor:innen den Eindruck hinterlassen, dass kaum noch Eigenkapital für den Immobilienkauf notwendig ist. Eine vollständige Finanzierung eines Immobilieninvestments völlig ohne Eigenkapital ist natürlich möglich und in manchen Situationen auch aus finanzwirtschaftlicher Perspektive durchaus sinnvoll. Dennoch darf nicht darauf vergessen werden, dass durch die Finanzierung ohne Eigenkapital neue Risiken entstehen und die Finanzierungskosten steigen. Je mehr finanziert werden muss, desto höher und vor allem auch stabiler muss die Rendite des Immobilieninvestments sein. Mietausfälle oder Leerstände können rasch zu Problemen bei der Rückzahlung der Finanzierung führen. Ein geringerer Eigenkapitaleinsatz kann also zu einer höheren Eigenkapitalrendite führen, wer aber auf Nummer Sicher gehen möchte, sollte auf ein zu großes Finanzierungsvolumen verzichten und möglichst das eigene Geld und nicht nur jenes der Bank investieren.

Fehler 2: Günstige Gelegenheit auf Kosten einer guten Lage

Auch wenn du eine günstige Immobilie findest, kann dich eine schlechte Lage teuer zu stehen kommen. Man hört es nicht umsonst immer wieder: Die drei wichtigsten Faktoren für ein erfolgreiches Immobilieninvestment sind Lage, Lage und nochmals Lage.

Die Überlegung dahinter ist einfach: je besser die Immobilie gelegen ist, desto höher ist die Nachfrage für die Immobilie. Eine hohe Nachfrage bewahrt dich meist vor langen Leerständen und erhöht deine Mieteinnahmen. Aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise, vor allem in guten Gegenden sind viele Investor:innen aber auf der Suche nach Schnäppchen und weichen dabei auch in schlechter gelegene Lagen aus. Die scheinbar höhere Rendite durch den geringeren Preis beim Immobilienkauf sinkt dann möglicherweise aufgrund von längeren Leerständen deutlich ab. Bei der Beurteilung der Lage sollte vor allem auf die bestehende Infrastruktur rund um die Immobilie und die Anbindung an den Verkehr geachtet werden.

Fehler 3: Konzentration auf lediglich ein Objekt

Beim Immobilienkauf sollte es nie um eine Hop-oder-Drop Entscheidung gehen. Wer die Auswahl zwischen zwei, drei oder idealerweise noch mehr vergleichbaren Immobilien hat, erhöht die Wahrscheinlichkeit, eine gute Investitionsentscheidung zu treffen. Hat man nur eine Immobilie zur Auswahl, steigt sofort der Entscheidungsdruck und das berühmte FOMO, the fear of missing out, also die Angst, die Gelegenheit zu verpassen.

Aber nicht nur die Auswahl aus mehreren Immobilien beim einzelnen Immobilienkauf ist von Bedeutung. Ganz generell sollte niemals nur ein Immobilieninvestment getätigt werden, sondern das ersparte Kapital immer auf viele verschiedene Investments aufgeteilt werden.  

Fehler 4: Falsche oder fehlende Beurteilung des Sanierungs- oder Modernisierungsbedarfs

Die sachkundige Begutachtung und Beurteilung des Zustands einer Immobilie ist unerlässlich, ganz egal ob es sich um eine ältere oder eine neu gebaute Immobilie handelt. Je nachdem sollte ein:e unabhängige:r Sachverständige:r hinzugezogen werden, um keine bösen Überraschungen zu erleben – auch wenn das manchmal nicht ganz günstig ist. Eine sachkundige Begutachtung gibt Aufschluss über möglicherweise notwendige Sanierungsarbeiten. Auch wenn diese nicht sofort nötig sind, kann man möglicherweise schon zukünftige notwendige Sanierungsinvestitionen abschätzen und einplanen.  

Bei Bestandsimmobilien kann es auch hilfreich sein, sich einen Überblick über die bisher erfolgten Renovierungen und Modernisierungen zu verschaffen. Auch in Zukunft geplante Sanierungsmaßnahmen, beispielsweise an den Allgemeinflächen des Gebäudes sollten abgeklärt werden.

Fehler 5: Keine Bonitätsprüfung der Mietinteressent:innen bei Neuvermietung

Mietinteressent:innen von Wohnungen auf den Zahn zu fühlen und nach persönlichen Informationen, wie Einkommen, Ausbildung und Familiensituation zu fragen kann unangenehm sein. Dennoch sollte eine Immobilie nicht nur auf Basis eines netten, freundlichen Lächelns und guter Sympathie vermietet werden. Durch das Anfordern von gewissen Unterlagen kann man möglichen Zahlungsausfällen bei der Bezahlung der Miete durch den/die Mieter:in vorsorgen.

Wie man beim Immobilieninvestment alles richtig macht?

Brickwise App öffnen, passende Immobilien auf dem Marktplatz auswählen und investieren…fertig! Klingt zu einfach? Vielleicht ;)

Jedenfalls kannst du diese 5 Fehler ganz leicht vermeiden. Um bei Brickwise in Immobilien zu investieren brauchst du definitiv keinen Kredit. Du investierst ganz einfach genau so viel, wie es für dich auch passt – und das bereits ab rund 100 Euro, sodass du dein Erspartes auch einfach auf verschiedene Immobilieninvestments aufteilen, dein Risiko streuen und dadurch minimieren kannst. Praktischerweise geben wir dir in unserer App auch gleich einen guten Überblick über die Lage der Immobilie mit allen Informationen, die für dich relevant sind: Infrastruktur, Verkehrsanbindung und manchmal ist sogar das ein oder andere Detail zur hübschen Nachbarin oder zum hübschen Nachbarn dabei.

Aber jetzt kommts: für alle Immobilien bei Brickwise erstellt ein gerichtlich beeideter und unabhängiger Sachverständiger ein Gutachten, das bis ins kleinste Detail Aufschluss über den Zustand der Immobilie gibt. Und weil es für uns einfach selbstverständlich ist, überprüfen Expert:innen natürlich auch die Bonität der Mieter:innen der einzelnen Immobilien und führen einen unabhängigen Bonitätscheck durch.

Klingt nach der besten Art in Immobilien zu investieren? Ist es auch ;-)

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¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
Brickwise Investment GmbH ist gebundener Vermittler gemäß § 3 (2) WpIG der Effecta GmbH, Florstadt. Die über Brickwise vermittelten Finanzprodukte sind mit erheblichen Risiken verbunden und können zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.

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