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Aktive versus Passive Investments

Sobald man sich mit dem Thema Investieren auseinandersetzt, stößt man auf Begrifflichkeiten wie aktives oder passives Investment. Insbesondere dann,...
Autor:in
MICHAEL MURG
Datum
6/24/2021

Investmentstrategien

Sobald man sich mit dem Thema Investieren auseinandersetzt, stößt man auf Begrifflichkeiten wie aktives oder passives Investment. Insbesondere dann, wenn es um Investments in Aktien oder Anleihen geht. Bei Immobilieninvestments schien diese Unterscheidung in der Vergangenheit wenig relevant.

Einfach ausgedrückt lassen sich aktive und passive Investmentstrategien folgendermaßen erklären: Bei ersterer werden Veranlagungsmöglichkeiten, eben aktiv analysiert und jeweils konkrete Veranlagungsentscheidungen getroffen und im Rahmen einer ganzheitlichen Portfoliostrategie angepasst. Bei zweiterer ist das genau umgekehrt: man vertraut darauf, dass der gesamte Markt immer recht hat und investiert einfach den gesamten oder einen breiten Markt. Es heißt also investieren, zurücklehnen und abwarten. Auf den ersten Blick scheint es, als würde eine aktive Investmentstrategie einer passiven Investmentstrategie immer überlegen sein. Denn wer aktive Investmententscheidungen trifft, wird wohl zu meist bessere Ergebnisse erzielen als jemand, der/die nur zusieht, abwartet und Tee trinkt. Ganz so einfach ist es aber nicht.

Passive Investmentstrategien

Der Einsatz von passiven Investmentstrategien wird immer beliebter und das aus gutem Grund. Du hast sicher schon mal von sogenannten ETFs, die Abkürzung für Exchange Trated Funds, also an einer Börse gehandelte Fonds gehört. ETFs sind ein Paradebeispiel für passive Investments, denn in der Regel bilden sie einen Aktienindex wie beispielsweise den deutschen DAX, den österreichischen ATX oder den amerikanischen Dow Jones nach. Nachbilden bedeutet in diesem Fall, dass der ETF genau dieselben Aktien beinhaltet wie auch der jeweilige Index. Verändert sich die Zusammensetzung oder die Gewichtung der einzelnen Aktien im Index, verändert sich auch der ETF entsprechend. Daraus ergibt sich ein enormer Kostenvorteil, denn es braucht keine:n Fondsmanager:in der/die durch die Investor:innen bezahlt werden muss. Passive Investmentstrategien sind in der Regel also deutlich günstiger als aktive Investmentstrategien. Konkret bedeutet dies, dass bei gleicher Entwicklung einer aktiven und einer passiven Investmentstrategie bei Letzterer unterm Strich mehr für dich rauskommt.

Effiziente Märkte

Der Kostenvorteil ist aber nicht das einzige Argument für eine passive Investmentstrategie. Das Hauptargument kommt aus der Finanzwissenschaft. Genau genommen handelt es sich dabei um die sogenannte Effizienzmarkthypothese von Eugene Fama aus dem Jahr 1970, die sogar mit dem Wirtschaftsnobelpreis ausgezeichnet wurde. Die Theorie besagt, dass, wenn Märkte informationseffizient  sind, eine nachhaltige Outperformance nicht möglich ist. In anderen Worten bedeutet dies, dass auf effizienten Märkten für Investmententscheidungen relevante Informationen öffentlich zugänglich sind und diese Informationen, sobald sie verfügbar sind, im Markt eingepreist sind. Demnach macht es keinen Sinn, Investments zu analysieren und neue Informationen, wie beispielsweise, dass Tesla ein neues Auto auf den Markt bringt, dazu zu verwenden, um Tesla Aktien zu kaufen. Denn diese Information haben auch bereits alle anderen Investor:innen und diese haben auch bereits entsprechend reagiert und Aktien von Tesla gekauft oder verkauft. Die Information wurde also bereits eingepreist und du selbst kannst davon nicht mehr profitieren. Daher lautet die Conclusio: lieber Zeit und Geld für den Aufwand sparen und gleich in den gesamten Markt investieren. Denn der Markt hat immer Recht und es gibt langfristig keine Möglichkeit, eine höhere Rendite als die Marktrendite zu erzielen.

Passive Immobilieninvestmentstrategien?

So weit, so gut, aber was hat das alles mit Immobilieninvestments zu tun? Eine ganze Menge. Die Effizienzmarkthypothese wurde bereits in zahlreichen Studien belegt und nachgewiesen. Allerdings fast ausschließlich auf Aktien- und Anleihenmärkten und auch hier fast nur in hoch entwickelten Regionen bzw. Märkten wie beispielsweise den USA oder Europa. In Schwellenländern, den sogenannten Emerging Markets oder ganz allgemein auf kleineren Märkten, ist diese Effizienz nicht so ausgeprägt. Das gilt auch für andere Anlageklassen, wie beispielsweise Immobilien. Denn für Immobilien sind zumeist nicht alle relevanten Informationen öffentlich verfügbar und schon gar nicht sind diese Informationen immer in Immobilienpreise bereits eingepreist. Wäre das so, müsste man Immobilien vor dem Kauf gleich gar nicht besichtigen, dann alles, was man bei der Besichtigung entdecken könnte, ist ohnehin im Preis der Immobilie berücksichtigt. Das Argument, der Markt hat immer Recht und es sei das beste einfach in den gesamten Immobilienmarkt und ohne aktive Investitionsentscheidungen zu investieren, ist nicht haltbar. Daher sind Immobilien-ETFs bzw. passive Immobilienfonds auch Mangelware und es gibt fast ausschließlich aktiv gemanagte Immobilienfonds.

Aktive gemanagte Investments

Sobald nicht alle relevanten Informationen öffentlich verfügbar sind und diese daher auch nicht eingepreist sind, kommen aktive Investmentstrategien ins Spiel. Aktiv bedeutet in diesem Zusammenhang nicht nur aktiv Investmententscheidungen zu treffen, sondern auch gezielt und eben aktiv neue Informationen zu finden oder überhaupt neue Informationen zu generieren, beispielsweise durch spezielle Analysen. So haben Manager:innen von aktiv gemanagten Investments die Möglichkeit, Risikomessungen durchzuführen, um das Investment auf potenzielle Krisen vorzubereiten.

Aktive Immobilieninvestmentstrategien?

Wie schon eingangs erwähnt, kommt der Unterscheidung zwischen aktiven und passiven Investmentstrategien (noch) keine allzu große Bedeutung zu. Die meisten Immobilienfonds, Immobilienaktien etc. werden aktiv gemanagt, d.h. es gibt eine:n Fondsmanager:in die sich um die Auswahl der Immobilien kümmert. Als Investor:in hast du keinen Einfluss darauf, welche Immobilien ausgewählt werden und wo diese Immobilien sind. Die Auswahl richtet sich lediglich nach der veröffentlichten Investmentstrategie.

Immobilienfonds und Immobilienaktien haben einen großen Vorteil: durch ein Investment in diese investiert man in ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio. Die regelmäßigen Leser:innen unserer Artikel wissen bereits, dass Diversifikation, also die Verteilung des eigenen Vermögens auf eine Vielzahl von Investments der entscheidende Schlüssel für einen nachhaltigen Investmenterfolg ist. Eine andere Art, kleine Beträge und trotzdem diversifiziert in Immobilien zu investieren, gab es bisher nicht. Es konnten lediglich ganze Immobilien gekauft werden.

Brickwise ermöglicht Investments in einzelne von dir ausgewählte Immobilien. Da diese Immobilien in viele kleine Teile geteilt werden, kannst du bereits ab kleinen Beträgen in diese Immobilien investieren und dir dein persönliches Immobilienportfolio aufbauen. So wirst du selbst zum/zur aktiven Immobilieninvestor:in. Denn Hand aufs Herz! Wer kennt deine Stadt besser als du? ;-)

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¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
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