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Immobilien

Deine Mieter:in zahlt nicht?

Immobilien haben zwei Renditepotenziale: Wertsteigerungen und Mieteinnahmen. Während sich die Wertentwicklung historisch betrachtet relativ stabil und in ...
Autor:in
MICHAEL MURG
Datum
5/14/2021

Wie entsteht ein Mietausfall?

Immobilien haben zwei Renditepotenziale: Wertsteigerungen und Mieteinnahmen. Während sich die Wertentwicklung historisch betrachtet relativ stabil und in den Jahren steil nach oben entwickelt, hört man immer wieder von Mietausfällen und daraus entstehenden Zorres den niemand möchte.

Am Immobilienmarkt und insbesondere bei Anlegerwohnungen ist seit der Corona Krise ein wenig Verunsicherung zu spüren. Die Arbeitslosenrate ist überdurchschnittlich hoch und die Prognosen zum Wirtschaftswachstum sehen nicht gerade rosig aus. Daraus könnten sich Zahlungsschwierigkeiten bei Mieter:innen ergeben, die letztendlich zu Mietausfällen führen könnten. Aber auch ohne Corona Krise kann es natürlich vorkommen, dass persönliche Schicksale zu Zahlungsschwierigkeiten führen. Aber wie gehst du damit um, wenn dein:e Mieter:in die Miete nicht mehr bezahlen kann oder will? Diese Frage muss aus zwei Perspektiven betrachtet werden: jene, wenn der unglückliche Fall des Mietausfalls bereits eingetreten ist, oder jene bevor die Immobilie überhaupt vermietet oder sogar erworben wurde. Aber der Reihe nach…

Hilfe, mein:e Mieter:in zahlt nicht mehr…

Wird die Miete nicht mehr bezahlt und ist der/die Mieter:in eventuell nicht mehr erreichbar, hast du als Vermieter:in mehrere Möglichkeiten um zu reagieren. Grundsätzlich stehen die Optionen Mahnung, Mahnklage, fristlose Kündigung oder Räumungsklage zur Verfügung. Es empfiehlt sich aber jedenfalls nicht gleich mit Kanonen auf Spatzen zu schießen und zu versuchen den/die Mieter:in telefonisch oder schriftlich zu kontaktieren. Möglicherweise gab es nachvollziehbare Gründe für den Zahlungsverzug, wie beispielsweise eine Krankheit, familiäre Notfälle, eine andere außergewöhnliche Situation oder einfach ein kurzer finanzieller Engpass. Bekanntlich kommen beim Reden die Leut’ zam und es besteht die Möglichkeit eine Zahlungsfrist festzulegen, einen Zahlungsplan für den ausstehenden Betrag zu vereinbaren oder eine andere passende Lösung für die Situation zu finden. Als Vermieter:in solltest du jedenfalls bedenken, dass eine Einigung für beide Parteien von Vorteil ist und dir größere finanzielle Schäden ersparen kann. Ist eine Einigung dennoch nicht in Sicht, solltest du deine:n Mieter:in jedenfalls schriftlich mahnen.  

Was tun, nach der Mahnung?

Ist der die Mieter/in ständig im Verzug mit der Zahlung der Miete, kann der Mietvertrag ordentlich gekündigt werden. Ordentlich bedeutet in diesem Zusammenhang, dass es einen Grund für die Kündigung gibt - der dauerhafte, zumindest 8 Tage überfällige Verzug der Miete trotz Mahnung - und die vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten wird. Dabei ist zu beachten, dass im Kündigungsschreiben der Grund der ordentlichen Kündigung und ein Hinweis enthalten sein muss, dass die Möglichkeit besteht gegen die Kündigung Widerspruch einzulegen. Zudem sollte die weitere Nutzung der Immobilie durch den/die Mieter:in untersagt werden.  

Sofern der/die Mieter:in jedoch mit zwei oder mehr Mieten im Rückstand ist, kann auch außerordentlich, das heißt fristlos gekündigt werden.

Letztes Mittel: Räumungsklage

Wurde der Mietvertrag fristlos gekündigt muss der/die Mieter:in grundsätzlich innerhalb von 2 Wochen aus der Wohnung ausziehen. Geschieht dies nicht, besteht die Möglichkeit einer Räumungsklage. Allerdings ist diese Räumungsklage erst frühestens zwei Monate nach dem Mietrückstand inklusive Mahnschreiben möglich. Weigert sich der/die Mieter:in auch nach erfolgter Räumungsklage auszuziehen, kann durch das zuständige Gericht eine Delogierung mittels Gerichtsvollzieher verhängt werden.

So geht vermieten ohne Zorres

Ganz nach Opas altem Spruch: “Sei vernünftig, denk an künftig”, sollten solche Situationen möglichst vermieden werden. Allerdings hast du als Vermieter:in natürlich relativ wenig Einfluss auf die persönlichen Umstände der einzelnen Mieter:innen. Natürlich kann eine Bonitätsprüfung und eine generell sorgfältige Auswahl der Mieter:innen Abhilfe schaffen, aber letztendlich wirst du bei der Vermietung von Immobilien mit solchen Situationen kalkulieren müssen. Alles in allem ist aber entscheidend, wie groß der Einfluss solcher Ereignisse auf das eigene Investment und das eigene Wohlbefinden ist. Hand aufs Herz, säumige Mieter:innen verursachen Unbehagen und können viel Zeit und Nerven kosten. Zum Glück gibt es dafür einfache Lösungen: nämlich, die Vermietung durch professionelle Asset Manager vornehmen zu lassen - pssssst, Brickwise Real Estate, könnte das grundsätzlich für dich machen ;-)

Diversifikation ist der Schlüssel zum erfolgreichen Investment

Der finanzielle Schaden lässt sich aber auch durch eine professionelle Verwaltung vermeiden. Erfolgreiche Investor:innen haben eine Grundregel, durch die ein Mietausfall (oder andere Risiken) nicht ins Gewicht fallen: don’t put all eggs in one basket, oder mit anderen Worten: Investitionen sollten immer verteilt getätigt werden. Aus der Vogelperspektive betrachtet sollte das persönliche Vermögen daher nicht nur in eine einzelne Assetklasse, sondern sowohl in Immobilien, Aktien, Anleihen, Edelmetalle etc. investiert werden um das Risiko zu streuen. Aber auch auf Immobilien bezogen sollte das Risiko gestreut werden und niemals nur eine einzelne Anlegerwohnung gekauft werden. Fällt dann nämlich die Miete aus, sind gleich alle Einnahmen futsch mit denen man gerechnet hat. Im schlimmsten Fall waren diese Einnahmen sogar dafür vorgesehen einen Kredit zurückzuzahlen. Reicht dann das eigene Einkommen nicht aus, kann es durchaus zu einem übereilten Verkauf der Immobilie und einem ordentlichem Verlust auf Grund des Zeitdrucks kommen.

Wie aber in mehrer Anlegerwohnungen investieren, wenn du keine reiche Erbtante hast oder Mark Zuckerberg bist?

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Die innovative Technologie von Brickwise ermöglicht das Investment in eine große Anzahl verschiedener Anlegerwohnungen auch mit kleinen Beträgen. Wenn du beispielsweise nicht nur in eine Anlegerwohnung, sondern, sagen wir jeweils 100 Euro in 20 verschiedene Immobilien investierst spielt es kaum eine Rolle ob ein:e Mieter:in mal nicht mehr bezahlen kann. Denn ein:e Mieter:in von 20 sind bekanntlich nur 5 Prozent und wenn deine monatlichen Mieteinnahmen mal um 5 Prozent geringer ausfallen als üblich, lässt sich das ganz sicher leicht verschmerzen. Insbesondere, wenn du zusätzlich keinen Zorres hast und sich Brickwise um alles kümmert.

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¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
Brickwise Investment GmbH ist gebundener Vermittler gemäß § 3 (2) WpIG der Effecta GmbH, Florstadt. Die über Brickwise vermittelten Finanzprodukte sind mit erheblichen Risiken verbunden und können zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.

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