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Immobilien

Die 37 Schritte zur Anlegerwohnung

Immobilieninvestments in Form von Anlegerwohnungen haben den großen Vorteil, des grundbücherlichen Eigentums und bieten gleichzeitig das Potenzial einer s...
Autor:in
BRICKWISE
Datum
2/4/2021

Auswahl der passenden Immobilie

Bevor man mit der Suche (1) nach der passenden Immobilie für die Vermietung beginnt, sollten die persönlichen Rahmenbedingungen überlegt (2) und ein Kriterienkatalog (3) erstellt werden. Auf Basis des persönlichen Budgets für die Immobilieninvestition können die Charakteristika der gewünschten Immobilie definiert werden. Insbesondere die Größe der Wohnung, die Struktur der Wohnung, d.h. die Anzahl der Zimmer und natürlich vor allem die örtliche Lage der Wohnung sind die wichtigsten Parameter. Dabei gilt, je besser die Lage, desto besser lässt sich die Wohnung auch vermieten. Aber was versteht man in diesem Zusammenhang unter “besser”? Je besser die Lage, desto größer ist auch das Interesse an der Wohnung. Ist die Wohnung gefragt, ist die Wahrscheinlichkeit für einen Leerstand der Wohnung, das heißt Zeiten in denen keine Miete lukriert werden kann, geringer. Außerdem kann natürlich eine höhere Miete  erzielt werden. Auf Grund dieser Vorteile ergibt sich zumeist aber auch ein höherer Kaufpreis für die Immobilie.

Hat man ein passendes Objekt in Print- oder Onlinemedien oder über eine:n Immobilienmakler:in gefunden (4) und sich umfassend über die Immobilie informiert, sollte die Immobilie besichtigt (5) werden um sich von deren Qualität zu überzeugen.  Dabei sollte auf sichtbare Schäden geachtet werden und geklärt werden ob diese durch den:die aktuelle Eigentümer:in noch behoben werden (6). Jedenfalls empfiehlt es sich, viele Fotos vom Zustand der Immobilie zu machen und das zu übernehmende Inventar zu dokumentieren. Sofern Unsicherheiten über die Qualität und den baulichen Zustand der Immobilie bestehen, empfiehlt es sich, eine:n Bausachverständige:n hinzuzuziehen. Hermann hilft hier gerne und unkompliziert. Sehr empfehlenswert.

Kaufanbot

Ist die persönliche Entscheidung, die Immobilie zu kaufen gefallen, sollte man sich mit dem:der Verkäufer:in über den Kaufpreis einigen (7). Der:Die Verkäufer:in wird dabei berücksichtigen, dass ein Prozentsatz vom Verkaufserlös an Immobilienertragsteuer abzuführen ist. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollte man damit beginnen sich mit der Finanzierung auseinanderzusetzen. Zumindest 10 % des Kaufpreises sollten als Kaufnebenkosten berechnet werden. Hat man sich auf einen Kaufpreis geeinigt muss ein so genanntes Kaufanbot erstellt (8) und an den:die Verkäufer:in übermittelt (9) werden. Dabei handelt es sich um eine verbindliche und zumeist schriftliche Willenserklärung in der die grundsätzlichen Rahmenbedingungen für den Kauf der Immobilie festgehalten werden. Typische Inhalte eines Kaufanbotes sind: Bezeichnung der Immobilie, Charakteristika der Immobilie, wie beispielsweise Größe, Anzahl der Zimmer und Inventar, der Kaufpreis und der Zeitpunkt bis zum dem das Kaufanbot befristet ist. Möglicherweise erhält der:die Eigentümer:in der Wohnung mehrere Kaufanbote und hat dann die Qual der Wahl sich das beste Angebot aussuchen zu können. Ein Kaufanbot sollte jedenfalls nur abgegeben werden, wenn auch die Finanzierung des Kaufs gesichert ist, da ein Rücktritt vom Kaufanbot möglicherweise zu Schadenersatzansprüchen durch den:die Verkäufer:in führen kann.

Nimmt der:die Verkäufer:in das Kaufangebot an (10), ist man sich also im Grunde einig den Kauf unter den definierten Rahmenbedingungen abzuwickeln. Jetzt heißt es die letzten Details im Rahmen der Kaufvertrags zu definieren und eine:n Rechtsanwält:in mit der Errichtung des Kaufvertrages zu beauftragen (11).

Errichtung des Kaufvertrages

Bei Immobilientransaktionen kommt dem Kaufvertrag besondere Bedeutung zu. Neben der Definition des Kaufgegenstandes, Kaufpreis, Lasten und Bestandsverhältnisse, z.B.: Hypotheken oder Wegerechte, die Modalitäten zur Transaktion selbst und Verteilung der Kosten gilt es zahlreiche Details zu beachten und auch eine Vereinbarung über allfällige Gewährleistungen zu treffen. Daher ist es ratsam eine:n Expert:in, also eine:n Rechtsanwält:in mit der Errichtung des Kaufvertrages zu beauftragen (12). Dazu müssen lediglich Informationen zur Immobilie und das von Käufer:in und Verkäufer:in unterzeichnete Kaufanbot an den:die Rechtsanwält:in übermittelt werden (13). Diese:r erstellt dann in mehrere Abstimmungsrunden mit Käufer:in und Verkäfer:in den Kaufvertrag (14).

Notariell beglaubigte Unterzeichnung des Kaufvertrages

Der Kaufvertrag muss für dessen Rechtsgültigkeit in beglaubigter Form unterschrieben werden. Dafür muss ein:e Notar:in beauftragt werden (15) der:die dann die Echtheit der Unterschriften im Rahmen eines persönlichen Termins (16) unter dem Kaufvertrag beglaubigt.

Finanzierung

Wird der Wohnungskauf nicht vollständig durch Erspartes finanziert, braucht es eine Finanzierung durch eine Bank. In der Regel können 60% bis 80% des Kaufpreises inklusive Nebenkosten und allfälligen Sanierungsmaßnahmen durch einen Kredit finanziert werden. Als Sicherheit dient der finanzierenden Bank eine Hypothek, also einen Eintrag im so genannten Lastenblatt oder C-Blatt des Grundbuchs über die Finanzierungssumme und möglicherweise einem Puffer. Sinn und Zweck der Eintragung ist, dass die Wohnung nicht verkauft werden kann ohne den Kredit davor zurückzuzahlen. Außerdem erhält die finanzierende Bank das Recht die Immobilie zu verwerten, sollte der Kredit nicht zurückgezahlt werden können. Für die Entscheidung den Immobilienkauf zu finanzieren muss die Bank einerseits die Bonität des/der Käufer:in beurteilen. In der Regel sind hierfür Nachweise über das Einkommen und die persönlichen Vermögensverhältnisse vorzulegen (17). Andererseits muss auch der Wert der Immobilie geschätzt werden (18) damit die Bank, sofern der Kredit nicht bedient werden kann und die Immobilie verkauft werden muss, auch tatsächliche den aushaftenden Kredit decken kann.

Nach positiver Prüfung und der Finanzierungszusage kann der Kreditvertrag unterschrieben werden (19). Die Unterschrift auf der Pfandbestellungsurkunde für die Eintragung der Hypothek im Grundbuch muss notariell beglaubigt werden (20). Danach erfolgt die Auszahlung der Kreditsumme, entweder auf das Treuhandkonto oder auf das Konto des/der Kreditnehmer:in (21).

Treuhandschaft

Immobilientransaktionen werden in den meisten Fällen über eine Treuhandschaft abgewickelt. Die Treuhandschaft soll sicherstellen, dass der:die Verkäufer:in den Kaufpreis erst dann erhält, wenn sichergestellt ist, dass der:die Käufer:in in das Grundbuch als neue:r Eigentümer:in eingetragen wird und allfällige Hypotheken aus dem Lastenblatt des Grundbuchs gelöscht werden. Bzw. soll umgekehrt sichergestellt werden, dass der:die Käufer:in erst dann als Eigentümer:in in das Grundbuch eingetragen wird, wenn diese:r den Kaufpreis bezahlt hat. Praktisch bedeutet dies, dass der:die Käufer:in den Kaufpreis nicht direkt an den:die Verkäufer:in überweist, sondern an den:die Treuhänder:in bzw. auf ein eigens für die Transaktion eingerichtetes Treuhandkonto bei einer Bank (22) Die Funktion des/der Treuhänder:in wird üblicherweise durch im Treuhandbuch oder Treuhandregister eingetragene Rechtsanwält:innen oder Notar:innen übernommen. Diese:r erhält den Auftrag die Eintragung des Eigentums in das Grundbuch zu veranlassen, sobald der Kaufpreis bezahlt wurde und den Kaufpreis an den:die Verkäufer:in zu überweisen (23), sobald sichergestellt ist, dass die Eintragung ins Grundbuch durchgeführt wird/ist (24). Damit der:die Treuhänder:in die so genannte Einverleibung im Grundbuch bewirken kann, muss  der von einem:r Notar:in beglaubigter Kaufvertrag und die Aufsandungserklärung vorliegen. Die Aufsandungserklärung dokumentiert das Einverständnis des/der Verkäufer:in, dass er/sie mit der Einverleibung des grundbücherlichen Eigentums durch den:die Käufer:in einverstanden ist.

Treuhandschaft und Treuhandkonto sind streng reglementiert, um sowohl für Käufer:in also auch Verkäufer:in eine möglichst sichere Abwicklung zu gewährleisten. Zahlungen vom Treuhandkonto dürfen beispielsweise nur an im Treuhandauftrag definierte Personen, in der Regel der:die Verkäufer:in ausbezahlt werden und jede Kontobewegung kann sowohl durch den:die Käufer:in, also auch den:die Verkäufer:in nachvollzogen werden. Bei Fehlern durch den:die Treuhänderin sind diese den Treugebern (Käufer:in und Verkäufer:in) Schadenersatzpflicht. Zudem besteht für die gesamte Transaktion ein Versicherungsschutz in Höhe des Kaufpreises.

Die durch den:die Käufer:in zu entrichtende Grunderwerbsteuer (25) und die Immobilienertragssteuer des/der Verkäufer:in werden ebenfalls durch den:die Treuhänder:in berechnet, eingehoben und abgeführt.

Der letzte Schritt (26) bevor die Eintragung der des Eigentums im Grundbuch erfolgen kann, ist die Einwilligung der Grundverkehrskommission. Diese Überprüft die Einhaltung der Grundverkehrsgesetze der Bundesländer, beispielsweise im Hinblick auf den Grundstückserwerb von EU-Ausländern oder dem Erwerb von Ferienimmobilien etc.

Übergabe

Auch wenn die tatsächliche Eintragung im Grundbuch meist einige Wochen auf sich warten lässt, erfolgt die Übergabe (27) der Immobilie bereits davor, nämlich sobald der:die Treuhänder:in dem/der Verkäufer:in nachweist, dass der Kaufpreis auf das Treuhandkonto eingezahlt wurde oder zu einem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt. Im Rahmen der Übergabe werden die noch ausständigen Dokumente wie Energieausweis und Nutzwertgutachten im Original und alle Schlüssel zur Anlegerwohnung übergeben. Dabei empfiehlt es sich ein Übergabeprotokoll anzufertigen (28), in dem der Zustand der Wohnung, das übergebene Inventar, Zählerstände von Strom, Wasser und eventuell Gas dokumentiert werden.

Vermietung

Sofern die Wohnung nicht bereits vermietet ist, heißt es nun eine:n passende:n Mieter:in für die Wohnung zu finden. Dazu könnte und sollte man wohl einen eigenen Artikel verfassen. Damit wir aber auf die angekündigten 37 Schritte bis zur Anlegerwohnung kommen, listen wir auch diese Schritte auf: Mieter:innensuche (29), Besichtigungstermine (30-34), Erstellung des Mietvertrages (35), Unterfertigung (36) und Übergabe an den:die Mieter:in (37). Tadaaaa, und schon hast du deine erste Anlegerwohnung. Wir wissen, das geht auch einfacher! Das geht auch Brickwise!

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¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
Brickwise Investment GmbH ist gebundener Vermittler gemäß § 3 (2) WpIG der Effecta GmbH, Florstadt. Die über Brickwise vermittelten Finanzprodukte sind mit erheblichen Risiken verbunden und können zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.

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