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Immobilien

Diese Parameter und Formeln brauchst du für die Immobilienbewertung

Immer dann, wenn Immobilien verkauft oder gekauft werden, spielt der Wert der Immobilie eine besondere Rolle. Da es (noch) keine Immobilienbörse gibt, auf der...
Autor:in
MICHAEL MURG
Datum
6/11/2021

Immer dann, wenn Immobilien verkauft oder gekauft werden, spielt der Wert der Immobilie eine besondere Rolle. Da es (noch) keine Immobilienbörse gibt, auf der Immobilienpreise für einen Markt beobachtet werden können, bedient man sich in der Praxis Immobilienbewertungsverfahren, um diesen Wert zu ermitteln.

Kaufpreis, Verkehrswert, Einheitswert

Gleich vorweg, über das Thema Immobilienbewertung könnte man ein ganzes Buch schreiben – und dieses Buch wäre vermutlich ganz schön dick. Wir können an dieser Stelle also nur einen Überblick über die wichtigsten Bewertungsverfahren, deren Berechnungsformeln und deren Parameter geben.

Die Komplexität des Themas zeigt sich schon dadurch, dass selbst der Begriff Immobilienwert genau definiert und von anderen Begrifflichkeiten abgegrenzt werden muss. Wenn Expert:innen nämlich vom Wert einer Immobilie sprechen, ist damit der sogenannte Verkehrswert gemeint. Der Verkehrswert entspricht jenem Betrag, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Rahmen der rechtlichen Gegebenheiten den tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie den persönlichen Verhältnissen im Rahmen einer Veräußerung zu erzielen wäre. Vom Begriff des Verkehrswerts muss der Begriff des Kaufpreises abgegrenzt werden. Denn der Kaufpreis einer Immobilie muss nicht ihrem Verkehrswert entsprechen. Natürlich liegt es in der Natur der Sache, dass Verkäufer:innen immer einen möglichst hohen Preis erzielen wollen, während Käufer:innen einen möglichst niedrigen Kaufpreis bezahlen wollen. Durch Verhandlungsgeschick der einen oder anderen Seite kann der Kaufpreis also stark variieren, um vom Verkehrswert abweichen. Ein besonders einleuchtendes Beispiel ist aber, wenn ein:e Verkäufer:in eine Immobilie aufgrund eines finanziellen Engpasses möglichst schnell verkaufen will. Dann wird diese:r Verkäufer:in auch bereit sein, beim Kaufpreis Abstriche zu machen. In diesem Fall wird die Immobilie vermutlich unter dem Verkehrswert verkauft werden.

Ein weiterer Begriff ist der Einheitswert. Der Einheitswert wird aufgrund des Bewertungsgesetzes vom zuständigen Finanzamt ermittelt und bildet die Besteuerungsgrundlage vor allem für die Grundsteuer und die Grunderwerbssteuer bei Immobilientransaktionen im Rahmen von Schenkungen oder Erbschaften. Beim Einheitswert handelt es sich also insbesondere einen Begriff für steuerrechtliche Themenstellungen.

Immobilienbewertung bedeutet aber immer nur eine bestmögliche Schätzung für den Wert der Immobilie vorzunehmen. Der tatsächliche Wert kann nur berechnet werden, wenn alle relevanten Parameter bekannt sind. Da einige dieser relevanten Parameter aber in der Zukunft liegen, wie beispielsweise die Entwicklung des Immobilienmarktes, die wirtschaftliche Entwicklung einer Region, eventuelle Mietausfälle in der Zukunft etc, kann es sich dabei immer nur eine Schätzung handeln.

Liegenschaftsbewertungsgesetz und ÖNORM

Für die Bewertung von Immobilien gibt es sogar eine gesetzliche Regelung – das Liegenschaftsbewertungsgesetz. Allerdings ist diese Regelung nur im Rahmen von gerichtlichen Verfahren und Verwaltungsverfahren zwingend anzuwenden. Im Bereich von privaten Immobilientransaktionen ist eine Anwendung des Liegenschaftsbewertungsgesetzes nicht vorgeschrieben. Das Gesetz regelt insbesondere auch die wissenschaftlich allgemein anerkannten Wertermittlungsmethoden. Dazu gehören vor allem

  • das Vergleichswertverfahren,
  • das Ertragswertverfahren und
  • das Sachwertverfahren.
  • Ein weiteres bedeutendes Dokument für die Wertermittlung von Immobilien ist die ÖNORM B1802. In dieser Norm werden unterschiedlichste Begriffe definiert, die Einflussgrößen der Wertermittlung festgelegt und die Wertermittlungsverfahren dargestellt. Neben weiteren Punkten wird unter anderem auch der Vorgang zur Ermittlung der Größe von Grundstücken und anderen Immobilien genau definiert.

    Vergleichswertverfahren

    Wenn eine ausreichend große Anzahl von geeigneten Vergleichspreisen zur Verfügung steht, ist das Vergleichswertverfahren die einfachste und marktkonformste Wertermittlungsmethode. Bis heute ist es aber äußerst schwierig, geeignete Vergleichswerte zu finden. Beispielsweise muss dazu durch Recherchen in der Urkundensammlung des Grundbuchs nach Kaufpreisen für vergleichbare Immobilien gesucht werden. Aber Vorsicht: Kaufpreis ist ja bekanntlich nicht unbedingt Verkehrswert. Außerdem kann dazu bei Behörden in Flächenwidmungspläne, Bebauungspläne oder Bauakten eingesehen werden. Dabei sollten Immobilien für den Vergleich herangezogen werden, die in ihren Eigenschaften ähnlich sind. Diese Wertbestimmungsmerkmale sind Lage, Entwicklungszustand, Art und Maße der baulich zulässigen Nutzung, Erschließungsgrad, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgröße und – gestaltung, Recht und Lasten, die Gebäudeart, das Baujahr, die Bauweise, Größe und Ausstattung, der Zustand und natürlich potenzielle Erträge.

    Diese Informationen zu beschaffen ist aufwendig und manchmal recht kompliziert. Glücklicherweise gibt es aber eine Plattform, in der eine Vielzahl an solchen Informationen ganz einfach gefunden werden kann… Du ahnst es vermutlich schon: Brickwise.

    Sachwertverfahren

    Das Sachwertverfahren oder auch Substanzwertverfahren wird bei der Ermittlung des Werts von eigengenutzten Immobilien verwendet bzw. immer dann, wenn keine Mieteinnahmen erzielt werden oder erzielt werden können oder aber auch keine Vergleichswerte zu Mieteinnahmen vorhanden sind. Der Liegenschaftswert setzt sich im Sachwertverfahren aus den drei getrennt voneinander zu ermittelnden Werten zusammen:

  • Bodenwert bzw. Grundstückswert
  • Bauwert der Gebäude
  • Bauwert der Außenanlagen.
  • Einfach ausgedrückt, versucht man im Rahmen des Sachwertverfahrens bzw. Substanswertverfahrens eben die Substanz, also jenen Betrag zu ermitteln, der bezahlt werden müsste, um die Immobilie unter Berücksichtigung des Alters und des Zustandes genau an dieser Stelle wieder neu zu errichten.

    Der Bodenwert wird im Vergleichswertverfahren ermittelt. Wenn die Fläche der Immobilie, die sich auf dem Grundstück befindet, nicht exakt der im Flächenwidmungsplan definierten Bebauungsdichte entspricht, muss ein Abschlag wegen Minderausnutzung bzw. ein Zuschlag wegen Mehrausnutzung des Grundstücks berücksichtigt werden.

    Der Bauwert von Gebäuden wird ermittelt durch folgende Berechnung

    Herstellungskosten (Neubaukosten)

    -  Wertminderung wegen unbehebarer Baumängel und -schäden

    = gekürzte Herstellungskosten

    - Wertminderung wegen Alters

    = Sachwert des Gebäudes

    - Wertminderung wegen verlorenem Bauaufwand

    +- Zu- und Abschläge wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstände

    - Wertminderung wegen behebbarer Baumängel und -schäden

    = Bauwert des Gebäudes.

    Zu jeder Einzelnen dieser Positionen könnten wir einen eigenen Artikel schreiben…Spoiler: genau das werden wir auch tun ;) Eines vorweg: die Herstellungskosten können überschlagsmäßig gut geschätzt werden, indem man die Fläche des Gebäudes mit den durchschnittlichen Baukosten multipliziert. Für diese Baukosten gibt es eine Vielzahl an kostenlos verfügbaren Statistiken. Einige davon fidnest du etwa auf Statistik Austria.

    Ertragswertverfahren

    Mithilfe des Ertragswertverfahrens werden Immobilien bewertet, die in erster Linie Erträge aus der Vermietung oder Verpachtung erzielen. Manchmal spricht man auch davon, dass das Kapital, das in der Immobilie steckt verzinst wird. Daher kommt auch die Begrifflichkeit Mietzins.

    Wie beim Sachwertverfahren wird zwischen Bodenwert und dem Wert des Gebäudes unterschieden. Der Bodenwert wird ebenfalls durch das Vergleichswertverfahren ermittelt. Der Wert der Immobilie, beispielsweise jener einer Anlegerwohnung, kann durch ein Schema ermittelt werden:

    Nettomieteinnahmen

    - Bewirtschaftungskosten

    = Jahresreinertrag der Immobilie

    - Verzinsungsbetrag des Grundstückswerts

    = Jahresreinertrag des Gebäudes

    x Vervielfältiger

    = Ertragswert des Gebäudes

    +- Zu- und Abschläge wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstände

    - Wertminderung wegen Baumängeln und -schäden

    = Wert der Immobilie

    Auch an dieser Stelle könnten wir zu jeder dieser Positionen einen eigenen Artikel schreiben. Ein wenig genauer wollen wir die Begriffe aber kurz beschreiben: Bei den Mieteinnahmen handelt es sich um die Mieteinnahmen ohne Umsatzsteuer. Diese Mieteinnahmen dürfen nur die Einnahmen enthalten, die für die Nutzung der Immobilie bezahlt werden. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen nicht umlagefähige Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Das Mietausfallwagnis ist eine kalkulatorische Ertragsminderung die durch Mietrückstände oder Leerstände der Immobilie verursacht werden kann.

    Besondere Bedeutung kommt dem Vervielfältiger zu. Je nach Immobilienart, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz ist dieser unterschiedlich. Der Liegenschaftszinssatz wird zudem aus dem Kapitalmarktzinssatz abgeleitet. Ihr seht schon, jetzt wird’s kompliziert. Versprochen, wir schreiben schon an einem neuen Artikel, in dem wir auch dieses Mysterium verständlich erklären werden.

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    ¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

    ²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

    ³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

    ⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
    Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
    Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
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