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Immobilien

Finanzierungsplanung für Immobilien ist einfach...

Der Finanzierungsplan ist das Fundament vieler Immobilieninvestments, sei es als Geldanlage oder für die private Nutzung zu Wohnzwecken. Ein Finanzierungsplan...
Author:
MICHAEL MURG
DATUM
5/28/2021

Finanzierungsplan

Der Finanzierungsplan ist das Fundament vieler Immobilieninvestments, sei es als Geldanlage oder für die private Nutzung zu Wohnzwecken. Ein Finanzierungsplan enthält die wichtigsten Kosten und soll benötigte Eigenmittel sowie mögliche zukünftige finanzielle Risiken veranschaulichen.

Grundelemente

Die Basis eines Finanzierungsplans besteht aus vier Grundelementen: die Gesamtkosten, die Eigenmittel, die Fremdmittel und die Prognoserechnung samt potenziellen Ertrag der Immobilie. In den Gesamtkosten sollten dabei nicht nur der Kaufpreis an sich, sondern immer auch die Transaktionskosten, also Kosten für Notar:in, Makler:in, etc; und die Steuern beinhaltet sein. So manche Finanzierungsplanung enthält auch ein weiteres Element: eine potenzielle Wertsteigerung der Immobilie. Hier ist jedoch Vorsicht geboten – aber dazu später mehr…

Bevor die Entscheidung für den Kauf einer Anlegerwohnung getroffen wird, gilt es natürlich die Gesamtkosten zu kalkulieren. In unserem Blogartikel Kaufpreis plus 10 Prozent - Details zur Faustregel hinter den Kaufnebenkosten haben wir das Thema Kaufnebenkosten bereits ausführlich behandelt. Neben dem Kaufpreis selbst müssen unbedingt auch die Kosten für

  • Vertragserstellung durch eine:n Notar:in oder Rechtsanwält:in,
  • die grundbücherliche Durchführung,
  • die Provision im Falle einer Vermittlung durch eine:n Makler:in,
  • die Grunderwerbsteuer und
  • die Grundbucheintragungsgebühr berücksichtigt werden.
  • Daumen mal Pi kannst du rund 10 Prozent an Kaufnebenkosten einkalkulieren. Aber Achtung: je nachdem ob für den Immobilienkauf auch ein Kredit aufgenommen wird, fallen zusätzliche Kosten an:

  • die Eintragung der Hypothek in das Grundbuch und
  • einmalige Kosten der Bank für die Kreditvergabe wie Schätzgebühren oder sonstige Bearbeitungsgebühren.
  • Prognoserechnung

    Hast du die Gesamtkosten kalkuliert, gilt es nun die Prognoserechnung aufzustellen. Auf Basis der Prognoserechnung kann im Anschluss berechnet werden, wie viel Eigenmittel für den Immobilienkauf zumindest benötigt werden.

    Die wichtigsten Faktoren für eine Prognoserechnung sind:

  • die erwarteten Mieteinnahmen,
  • potenzielle Instandhaltungskosten,
  • die Inflationsrate,
  • und die Steuern.
  • Außerdem sollten mögliche Leerstände der Immobilie, also Zeiträume in denen die Immobilie nicht vermietet werden kann, berücksichtigt werden. Die Schwierigkeit bei der Erstellung der Prognoserechnung ist, dass sie zukunftsgerichtet ist. Wenn du also keine Glaskugel samt passenden Zauberspruch vor dir hast, wird es kaum möglich sein, eine wirklich exakte Prognose zu erstellen.

    Vergleichsweise simpel ist die Kalkulation der Steuern. Diese sind ganz einfach durch die Berechnung  Mieteinnahmen (exkl. Umsatzsteuer)

  • abzüglich Instandhaltungskosten
  • abzüglich  Abschreibung für Abnutzung und
  • abzüglich Zinsen für etwaige Darlehen.
  • Das Ergebnis ist jener Betrag, der zu versteuern ist. Der Steuersatz richtet sich, sofern du die Immobilien in deinem Privatvermögen hältst, nach der Einkommensteuer und liegt zwischen 20 Prozent und 48 Prozent.

    Für die Schätzung der jährlich notwendigen Instandhaltungskosten gilt es, diese bestmöglich zu prognostizieren. Gleich vorweg: die einzig wahre Schätzmethode gibt es nicht. In der Praxis haben sich aber einige Methoden bewährt und durchgesetzt. Eine davon ist die sogenannte Peterssche Formel, die zur Abschätzung der Instandhaltungsrücklage verwendet wird. Heinz Peters, der Namensgeber der Formel, empfiehlt die Herstellungskosten, also die Baukosten (ohne Grundstücksanteil) mit dem Faktor 1,5 zu multiplizieren und durch 80 Jahre zu dividieren. Das Ergebnis sind die wahrscheinlichen jährlichen Instandhaltungskosten.

    Die Abschreibung für Abnutzung, die sogenannte AfA, ist eine Definition aus dem Steuerrecht. Sie gibt an, welcher Anteil des Prozentes der Anschaffungskosten von den Mieteinnahmen steuermindernd abgezogen werden können, ohne dass es tatsächliche Ausgaben gegeben haben muss. Die Berechnung der AfA ist gesetzlich geregelt. Wie auch bei der Berechnung der Instandhaltungskosten müssen auch für die Berechnung der Abschreibung für Abnutzung, Gebäudeanteil und Grundanteil getrennt werden. Von den gesamten Anschaffungskosten (inklusive Kaufnebenkosten) ist ein Anteil für Grund und Boden auszuscheiden. Dieser Wert liegt zwischen 20% und 40%. Der Abschreibungsprozentsatz des Gebäudes beträgt bis zu

  • 1,5 % ohne Nachweis der Nutzungsdauer;
  • 2,0 % bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden.
  • Am schwierigsten ist die Kalkulation der zukünftigen Mieteinnahmen, da diese ungewiss sind und von mehreren Faktoren abhängen. Die Basis ist natürlich der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins. Dieser lässt sich grundsätzlich ganz einfach in die Zukunft hochrechnen. Zusätzlich müssen aber die Inflationsrate und das Leerstandsrisiko berücksichtigt werden. Für die Berücksichtigung der Inflationsrate bedient man sich in der Praxis an Daten aus der Vergangenheit. Jedenfalls ein guter Schätzwert ist eine Inflationsrate von 2 Prozent. Der Faktor für das Leerstandsrisiko hängt grundsätzlich von der Lage und der Qualität der Immobilie ab. Je besser die Lage und die Qualität der Immobilie, desto niedriger ist das Risiko für Leerstände. In der Regel haben sich Werte zwischen 5 Prozent und 10 Prozent etabliert. Ein weiterer Faktor, der sich nur schwer prognostizieren lässt, ist Entwicklung des gesamten Immobilienmarktes. Ist die generelle Nachfrage nach Mietwohnung gering, wird auch ein Leerstand wahrscheinlicher sein. Diese Nachfrage für die nächsten Jahrzehnte exakt zu prognostizieren ist kaum möglich.

    Fremdmittel möglichst gering halten, um das Risiko zu reduzieren

    Derzeit ist die Nachfrage nach Immobilien auf hohem Niveau. Viele Expert:innen sehen bereits eine Immobilienblase. Das würde bedeuten, dass die Leerstände in Zukunft wieder mehr werden bzw. die Mieterträge sinken werden. Im Grunde ist dies aber nicht weiter problematisch. Hat man eine Immobilie beispielsweise nur mit eigenem Geld gekauft, bedeutet dies nur, dass die laufenden Mieteinnahmen geringer werden oder möglicherweise kurzzeitig ganz ausfallen. Am Wert der Immobilie selbst wird sich keine große Änderung ergeben. Immobilien werden nämlich mit einer langfristigen Perspektive bewertet. Zudem spielen dabei nicht nur die Mieteinnahmen eine Rolle, sondern natürlich auch das Gebäude selbst – der so genannte Substanzwert.

    Problematisch wird es allerdings dann, wenn die Immobilie mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanziert wurde und damit kalkuliert wird, dass die laufenden Zinsen und Kredittilgungen aus den laufenden Mieteinnahmen bezahlt werden. Sinken oder entfallen dann die Mieteinnahmen, muss man die laufenden Kosten aus der privaten Tasche finanzieren. Zudem kann sich die Höhe der Zinsen während der Laufzeit ändern – außer man hat einen fixen Zins vereinbart. Übersteigen die Zinsen dann die Mieteinnahmen führt dies zum selben Effekt. Kann man sich dies nicht leisten, muss die Immobilie schnellstmöglich verkauft werden. Insgesamt zeigt sich also - wer nur das eigene Geld investiert hat einen entscheidenden Vorteil!

    Dir ist das alles zu kompliziert? Bei Immobilieinvestments über Brickwise musst du dir keine Gedanken über all diese Kalkulationen machen. Einfach dein erspartes investieren und um den Rest kümmern sich Profis ;-)

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    ¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

    ²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

    ³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

    ⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
    Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
    Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
    Die Brickwise Investment GmbH tritt für Rechnung und unter Haftung gemäß § 3 (2) WpIG der Effecta GmbH, Florstadt. Die über Brickwise vermittelten Finanzprodukte sind mit erheblichen Risiken verbunden und können zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.

    Über Brickwise investierst du nicht direkt in Immobilien, sondern
    erwirbst Genussscheine, die dir das Recht zur Partizipation an Mietüberschüssen aus der Vermietung und dem Erlös aus der Veräußerung der Immobilie einräumen. Grundbücherliches Eigentum wird nicht begründet. Nach der Emission wird jedoch ein grundbücherliches Pfandrecht in Höhe des Ausgabepreises für alle Inhaber:innen der Genussscheine beantragt.
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