Der Finanzierungsplan ist das Fundament vieler Immobilieninvestments, sei es als Geldanlage oder für die private Nutzung zu Wohnzwecken. Ein Finanzierungsplan enthält die wichtigsten Kosten und soll benötigte Eigenmittel sowie mögliche zukünftige finanzielle Risiken veranschaulichen.
Die Basis eines Finanzierungsplans besteht aus vier Grundelementen: die Gesamtkosten, die Eigenmittel, die Fremdmittel und die Prognoserechnung samt potenziellen Ertrag der Immobilie. In den Gesamtkosten sollten dabei nicht nur der Kaufpreis an sich, sondern immer auch die Transaktionskosten, also Kosten für Notar:in, Makler:in, etc; und die Steuern beinhaltet sein. So manche Finanzierungsplanung enthält auch ein weiteres Element: eine potenzielle Wertsteigerung der Immobilie. Hier ist jedoch Vorsicht geboten – aber dazu später mehr…
Bevor die Entscheidung für den Kauf einer Anlegerwohnung getroffen wird, gilt es natürlich die Gesamtkosten zu kalkulieren. Neben dem Kaufpreis selbst müssen unbedingt auch die Kosten für
Daumen mal Pi kannst du rund 10 Prozent an Kaufnebenkosten einkalkulieren. Aber Achtung: je nachdem ob für den Immobilienkauf auch ein Kredit aufgenommen wird, fallen zusätzliche Kosten an:
Hast du die Gesamtkosten kalkuliert, gilt es nun die Prognoserechnung aufzustellen. Auf Basis der Prognoserechnung kann im Anschluss berechnet werden, wie viel Eigenmittel für den Immobilienkauf zumindest benötigt werden.
Die wichtigsten Faktoren für eine Prognoserechnung sind:
Außerdem sollten mögliche Leerstände der Immobilie, also Zeiträume in denen die Immobilie nicht vermietet werden kann, berücksichtigt werden. Die Schwierigkeit bei der Erstellung der Prognoserechnung ist, dass sie zukunftsgerichtet ist. Wenn du also keine Glaskugel samt passenden Zauberspruch vor dir hast, wird es kaum möglich sein, eine wirklich exakte Prognose zu erstellen.
Vergleichsweise simpel ist die Kalkulation der Steuern. Diese sind ganz einfach durch die Berechnung Mieteinnahmen (exkl. Umsatzsteuer)
Das Ergebnis ist jener Betrag, der zu versteuern ist. Der Steuersatz richtet sich, sofern du die Immobilien in deinem Privatvermögen hältst, nach der Einkommensteuer und liegt zwischen 20 Prozent und 48 Prozent.
Für die Schätzung der jährlich notwendigen Instandhaltungskosten gilt es, diese bestmöglich zu prognostizieren. Gleich vorweg: die einzig wahre Schätzmethode gibt es nicht. In der Praxis haben sich aber einige Methoden bewährt und durchgesetzt. Eine davon ist die sogenannte Peterssche Formel, die zur Abschätzung der Instandhaltungsrücklage verwendet wird. Heinz Peters, der Namensgeber der Formel, empfiehlt die Herstellungskosten, also die Baukosten (ohne Grundstücksanteil) mit dem Faktor 1,5 zu multiplizieren und durch 80 Jahre zu dividieren. Das Ergebnis sind die wahrscheinlichen jährlichen Instandhaltungskosten.
Die Abschreibung für Abnutzung, die sogenannte AfA, ist eine Definition aus dem Steuerrecht. Sie gibt an, welcher Anteil des Prozentes der Anschaffungskosten von den Mieteinnahmen steuermindernd abgezogen werden können, ohne dass es tatsächliche Ausgaben gegeben haben muss. Die Berechnung der AfA ist gesetzlich geregelt. Wie auch bei der Berechnung der Instandhaltungskosten müssen auch für die Berechnung der Abschreibung für Abnutzung, Gebäudeanteil und Grundanteil getrennt werden. Von den gesamten Anschaffungskosten (inklusive Kaufnebenkosten) ist ein Anteil für Grund und Boden auszuscheiden. Dieser Wert liegt zwischen 20% und 40%. Der Abschreibungsprozentsatz des Gebäudes beträgt bis zu
Am schwierigsten ist die Kalkulation der zukünftigen Mieteinnahmen, da diese ungewiss sind und von mehreren Faktoren abhängen. Die Basis ist natürlich der im Mietvertrag vereinbarte Mietzins. Dieser lässt sich grundsätzlich ganz einfach in die Zukunft hochrechnen. Zusätzlich müssen aber die Inflationsrate und das Leerstandsrisiko berücksichtigt werden. Für die Berücksichtigung der Inflationsrate bedient man sich in der Praxis an Daten aus der Vergangenheit. Jedenfalls ein guter Schätzwert ist eine Inflationsrate von 2 Prozent. Der Faktor für das Leerstandsrisiko hängt grundsätzlich von der Lage und der Qualität der Immobilie ab. Je besser die Lage und die Qualität der Immobilie, desto niedriger ist das Risiko für Leerstände. In der Regel haben sich Werte zwischen 5 Prozent und 10 Prozent etabliert. Ein weiterer Faktor, der sich nur schwer prognostizieren lässt, ist Entwicklung des gesamten Immobilienmarktes. Ist die generelle Nachfrage nach Mietwohnung gering, wird auch ein Leerstand wahrscheinlicher sein. Diese Nachfrage für die nächsten Jahrzehnte exakt zu prognostizieren ist kaum möglich.
Derzeit ist die Nachfrage nach Immobilien auf hohem Niveau. Viele Expert:innen sehen bereits eine Immobilienblase. Das würde bedeuten, dass die Leerstände in Zukunft wieder mehr werden bzw. die Mieterträge sinken werden. Im Grunde ist dies aber nicht weiter problematisch. Hat man eine Immobilie beispielsweise nur mit eigenem Geld gekauft, bedeutet dies nur, dass die laufenden Mieteinnahmen geringer werden oder möglicherweise kurzzeitig ganz ausfallen. Am Wert der Immobilie selbst wird sich keine große Änderung ergeben. Immobilien werden nämlich mit einer langfristigen Perspektive bewertet. Zudem spielen dabei nicht nur die Mieteinnahmen eine Rolle, sondern natürlich auch das Gebäude selbst – der so genannte Substanzwert.
Problematisch wird es allerdings dann, wenn die Immobilie mit einem hohen Fremdkapitalanteil finanziert wurde und damit kalkuliert wird, dass die laufenden Zinsen und Kredittilgungen aus den laufenden Mieteinnahmen bezahlt werden. Sinken oder entfallen dann die Mieteinnahmen, muss man die laufenden Kosten aus der privaten Tasche finanzieren. Zudem kann sich die Höhe der Zinsen während der Laufzeit ändern – außer man hat einen fixen Zins vereinbart. Übersteigen die Zinsen dann die Mieteinnahmen führt dies zum selben Effekt. Kann man sich dies nicht leisten, muss die Immobilie schnellstmöglich verkauft werden. Insgesamt zeigt sich also - wer nur das eigene Geld investiert hat einen entscheidenden Vorteil!
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