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Hinter der Fassade - ein Round-Table-Gespräch

Im Rahmen des Brickwise Pop-Up-Office im September 2022 im Sneak-in Café im 7. Bezirk fand ein Round-Table-Gespräch zwischen Larissa Kravitz („Investorella“), Dr. Christoph Urbanek und Dr. Michael Murg unter dem Motto „Hinter der Fassade“ statt. Der Blogartikel ist ein Transkript dieses spannenden - und lustigen - Gesprächs.
Autor:in
Brickwise
Datum
12/27/2022

Wunderschönen guten Abend. Schönen guten Abend im Pop-up Office von Brickwise. Schönen guten Abend zu unserer, ja, Podiumsdiskussion hinter der Fassade. Der Name ist Programm. Herzlich willkommen zu meinen Mitdiskutanten, Larissa Kravitz und Christoph Urbanek. Ich darf mich vielleicht ganz kurz vorstellen. Mein Name ist Michael Murg, ich bin der CEO von Brickwise und einer der Mitgründer. Heute mit mir Larissa Kravitz, besser bekannt als Investorella, eigentlich die Institution würde ich sagen im Bereich der Finanzberatung spezialisiert vor allem auch für Frauen und Dr. Christoph Urbanek, seines Zeichens Rechtsanwalt, Immobilienrechtsexperte, auch nicht nur Immobilienrechtsexperte, auch Bankrechtsexperte, sozusagen Rechtsexperte für alles, was irgendwie mit Geld zu tun hat, um es einmal ganz groß zu beschreiben, nicht nur Rechtsanwalt, sondern auch Vortragender an wie vielen Fachhochschulen? Zehn Fachhochschulen?

C: Nein, keine Sorge, es sind, glaube ich, nur fünf oder sechs.

Nur fünf oder sechs Fachhochschulen. Herzlich willkommen, freue mich, auf den heutigen Abend und in der nächsten Stunde mit euch zu diskutieren.

C: Vielen Dank.

Dr. Christoph Urbanek, Larissa Kravitz („Investorella“) und Dr. Michael Murg
v.l.n.r.: Dr. Christoph Urbanek, Larissa Kravitz („Investorella“) und Dr. Michael Murg


Der Titel der Veranstaltung ist, hinter der Fassade und wir wollen heute ein paar verrückte Geschichten auspacken und vielleicht ein bisschen erzählen, was so alles passieren kann. Wenn man Immobilientransaktionen durchführt, wenn man investiert, worauf man alles aufpassen muss und in welche Fettnäpfchen man überhaupt so treten kann. Und die erste Geschichte hinter Fassade,  die ich da gerne auspacken würde, ist, wir haben als Brickwise ja ein sehr einfaches Produkt gebaut in der Außenwirkung. D.h. wir machen es möglich ab 100 Euro in Einzelimmobilien zu investieren, dass mit wenigen Klicks sozusagen innerhalb von wenigen Sekunden, wollen es den Menschen so einfach wie möglich machen in Immobilieninvestitionen wirklich so einfach möglich machen, wie es nur irgendwie geht. Idealerweise zu Hause, am Sonntag, statt sich das neue Paar Schuhe bei Zalando zu bestellen, dieselben 100 Euro nehmen und in eine Immobilie investieren, genauso schnell, genauso einfach, daran haben wir gearbeitet. Das ist unsere Vision und die haben wir auch verwirklicht. Und im Hintergrund schaut das Ganze aber ganz anders aus, also es ist überhaupt nicht einfach, es ist super komplex, es sind extrem viele Prozesse, es sind viel Experten, die bei uns arbeiten, an diesem Projekt mitgearbeitet haben und da gibt es eine Sache, die ganz lustig ist, da erzähle ich ganz kurz den Hintergrund wie das funktioniert. Wir machen das ja so, jede Immobilie, in die man investieren kann, die ist in einem sogenannten SVP, also in einem Special Purpose Vehicle, also in einer juristischen Person, die nur dafür ist, um diese Immobilien zu besitzen und sie auch zu verwalten. Und über dieses SPV kann man dann in ein tokenisiertes Wertpapier, also in einen digitalen Immobilienanteil, wie wir ihn dann nennen, investieren, der dann die wirtschaftlichen Ansprüche an der Immobilie verbrieft. Und einer der häufigsten Fragen, die wir gestellt bekommen, was heißt eigentlich dieses oder nein, ich muss es eigentlich anders sagen, immer wenn ich davon erzähle wie es funktioniert und ich sage das Wort SPV, dann merke ich, dass sich die Augen so ein bisschen runzeln und die Stirn so ein bisschen runzeln und daran erkennt man dann meistens, dass man und das ist ein ganz ein wichtiges Thema, auf das du vielleicht dann noch kommen wirst, noch später, dass man ein gemeinsames Verständnis von Begriffen mache, insbesondere beim Vertragswerk schaffen muss. Und beim Thema SPV merkt man dann oft, okay, da ist das Verständnis jetzt vielleicht gar nicht so sehr da, was das wirklich bedeutet und was eigentlich dahintersteht. Und ich rede jetzt heute groß und weil ich weiß, was SPV bedeutet. Und was ich jetzt hinter der Fassade auspacken möchte, derjenige, der mir beigebracht hat, was ein SPV überhaupt ist und was das bedeutet, ist der Christoph Urbanek. Weil ich bin selber in einer Lehrveranstaltung vom Christoph Urbanek gesessen, im Jahr 2006 und er hat mir diese Begrifflichkeit beigebracht. Also danke dafür, dass du mir das beigebracht hast und mir dieses Verständnis sozusagen auch gezeigt hast. Du hast sicher ganz, ganz viel erlebt. Was sind so die oder was ist so die Geschichte, wo du sagst, also dass die Geschichte noch gut ausgegangen ist, darüber wundere ich mich noch heute.

C: Also vielen Dank für die netten Worte auch in Bezug auf das Thema SPV. Ich habe übrigens versucht, das Problem zu umschiffen und sage jetzt in der Lehrveranstaltung immer Zweckgesellschaft. Und dann sagen die Studenten darauf, was ist eine Zweckgesellschaft? Dann sage ich SPV und dann sagen alle ach so. Also die Zeiten haben sich ein bisschen geändert und es ist irgendwie, wie soll man sagen, anders geworden als vorher und das Neudeutsche ist doch da, aber es ist total interessant, viele arbeiten gerade in dieser Immobilienbranche an vielen Projekten mit und dann kommt es oft zu Verständnisproblemen, weil auch teilweise man sich das nicht fragen traut. Also ich hatte eine ganz skurrile Geschichte. Wir haben die ganze Zeit mit einem Klienten gesprochen über das SPE. Also das SPE ist der Kaufvertrag am Grundstück oder am Objekt und wir haben die ganze Zeit entsprechend über das SPE gesprochen. Und haben stundenlange Telefonkonferenzen abgehalten und alles Mögliche und uns getroffen und er hat immer gesagt, wie steht es mit dem SPE? Und ganz zum Schluss hat er dann am Ende des Tages gesagt, eine Frage hätte ich, das fand ich nett, dass er mich gefragt hat, was heißt das eigentlich, ja. Also er hat bis zum Schluss gewusst irgendwie, wir kaufen da mehr oder weniger das Grundstück, ja, er wusste nicht 100-prozentig genau, glaube ich, wie wir es kaufen, ja, aber er wusste, mit dem Vertrag kaufen wir es. Und hat die ganze Zeit diesen Begriff verwendet und hat es nicht gewusst und dann hat er immer ihn das gefragt. Und das ist oft, das Thema, was ich sehe, ist, viele wollen dann ihr Thema gar nicht preisgeben und wo wir uns sehr oft schwertun ist eben dadurch, dass oft sehr stark blockiert wird, weil man viele Dinge einfach nicht offenlegen will, kommen komplexe Themen nicht zum Zug. Und das sind sehr viele komplexe Themen, das kann was Regulatorisches sein, also dass man vielleicht irgendeine Art von Genehmigung braucht für das Thema oder das kann sein, dass man vielleicht einen strukturellen Fehler drinnen hat, das kann passieren, dass dann sogar Verträge gar nicht wirken, weil sie einfach aus irgendwelchen Gründen so nicht strukturiert werden dürfen. Also das sind die schlimmsten Dinge und was mir einmal schon passiert ist, vielleicht so als Einstieg, wir sitzen mehr oder weniger bei einem Signing, also wir wollen die Verträge unterschreiben und im Zuge dessen werden Dinge noch mal diskutiert und dann fällt es beim Signing auf, an eine Sache haben alle nicht gedacht. Und das war aber eine eklatante Sache, dann musste man das Signing abblasen und sagen, okay, wir treffen uns wieder und muss da noch mal strukturell nicht mehr nachdenken, wie es funktioniert. Und da sieht man schon eigentlich, wie diese Fälle ablaufen. Viele wollen einfach nicht preisgeben auch, wo sie ihre Schwächen haben oder auch der Markt selber ist teilweise so in sich verschlossen, dass man manches auch nicht preisgeben will und dann passieren manche Dinge so, dass man sie unter Umständen nicht bemerkt und noch schlimmer, da haben wir beim Signing noch bemerkt, dass was falsch ist. In den letzten Jahren haben wir viele Dinge erst bemerkt wie schon jahrelang das Objekt verkauft war, finanziert war und dann wird es natürlich umso schwieriger in so einer Situation was zu tun. Also man darf auf keinen Fall glauben, nur weil jetzt eine große Bank dahintersteht oder weil irgendwie ein großes Projekt dahinter steht, mit vielen Quadratmetern, ist per se alles in trockenen Tüchern, ganz im Gegenteil, ja. Je größer das Projekt, desto größer auch der Stress eigentlich, muss man ehrlich sagen, ja.

Aber ist ja nicht nur so, dass bei großen Projekten was schiefgehen kann. Bei Immobilien geht es generell um sehr, sehr viel Geld und man muss generell ein gutes Auge drauf haben und sozusagen der Teufel steckt so ein bisschen im Detail. Da kann ich ein bisschen aus dem Nähkästchen plaudern, nämlich aus meinem privaten Umfeld. Ich habe genau vor einem Jahr, also eigentlich schon vor 13 Monaten ein Kaufanbot unterschrieben für ein Grundstück, über einen Grundstückskauf, um dort ein Haus, ein Einfamilienhaus zu bauen und uns ist es genau so gegangen wie in dieser Geschichte. Wir sind eigentlich schon beim Signing gesessen und wir sind unglaublich froh, dass da jemand dabei war wie du, nämlich eine sehr, sehr kompetente Anwältin in dem Fall und die hat sich das dann noch einmal durchgeschaut und kurz vor dem Signing hat sie dann gesagt, na Moment einmal, auf diesem Grundstück, wo ihr da darüber fahren wollt, um auf euer Grundstück zu kommen, da sind die Dienstbarkeiten, also das Recht da darüberzufahren, die sind da alle eingetragen, aber genau für euer Grundstück, da steht statt eines Vierers bei der Grundstücksnummer ein Siebener bei der Grundstücksnummer. D.h. dass diese Dienstbarkeit, das Recht zum Darüberfahren war zwar eingetragen, aber halt nicht für uns, sondern für ein Grundstück, das gar nicht existiert. Also ist offenbar ein Zahlensturz passiert, trotzdem braucht man eines, man braucht Konsens wiederum mit dem Dritteigentümer des Grundstücks, wie das dann so schön ist, der möchte sich dann auch noch ein bisschen was herausholen. Und lange Rede, kurzer Sinn, mit dem morgigen Tag wird ein Bescheid rechtskräftig, also das Grundstück ist noch immer nicht gekauft tatsächlich, sondern der Kaufvertrag wird erst nächste Woche unterschrieben. Aber mit dem morgigen Tag wird der Bescheid rechtskräftig, dass diese Nummer im Grundbuch geändert wird. Und das interessante dabei ist, das habe ich selber nicht gewusst, man wollte das über Verhandlungen erzielen, das hat aber nicht ganz so funktioniert wie geplant, deswegen ist die Anwältin und noch einmal der Hinweis wie wichtig es ist einen guten Anwalt oder Anwältin zu haben, ist auf die Idee gekommen, man könnte ja bei der Landtafel anfragen,  jetzt weiß ich nicht, ob du weißt, was eine Landtafel ist. Ich gehe davon aus, wahrscheinlich schon, wie der Vorgänger vom Grundbuch. D.h. da geht man dann in ein Archiv, da steht dann eine Person so wie bei Asterix und Obelix und dem Passierschein A38, ich weiß nicht, ob ich das kennt und man rennt dann von Pontius zu Pilatus und muss Formulare ausfüllen, damit man Information bekommt und wenn dann die Mitarbeiterin dort sagt oder der Mitarbeiter, na tut mir leid, habe ich nicht gefunden, dann muss das so hinnehmen wie es ist. Und nur durch gute Beziehungen ist das dann ausgehoben worden und man ist draufgekommen, okay, es war wirklich nur ein Tippfehler von einer Rechtspflegerin oder einem Rechtspfleger und ist jetzt von Amtswegen korrigiert worden, dieser Bescheid ist jetzt korrekt geworden. Also der Teufel steckt wirklich im Detail. Und das ist so ein bisschen die lange Überleitung zu dir, liebe Larissa. Wo siehst du die, ja, Probleme in den Details, die immer wieder aufkommen und vielleicht auch jetzt so die Frage in Richtung, es geht nicht oft nur mehr um ein einzelnes, kleines Grundstück, wo ein kleiner CEO von einem Start-up vielleicht seinen Wohntraum verwirklichen möchte, sondern oft geht es wirklich um Riesenprojekte, wo Fehler passieren, wo eigenartige Dinge passieren, was hast du da zu berichten?

L: Ja, also da gibt es eine Geschichte, um auch an das anzuknüpfen, was der Christoph sagt, dass man kurz vor dem Signing vielleicht dann noch merkt, okay, da stimmt irgendwas mit dem Grundstück oder da stimmt irgendwas mit dem Projekt nicht. Manchmal merkt man es aber später und zwar wesentlich später. Und da gibt es eine Geschichte, ist eine wahre Geschichte, die kann man sogar googeln, die Informationen dazu sind öffentlich, über ein Einkaufszentrum in Rumänien von einer sehr, sehr großen Immobiliengesellschaft, das Einkaufszentrum, das Grundstück wurde gekauft, das Einkaufszentrum wurde gebaut, es war ca. zehn Jahre offen, es ist gut gelaufen und plötzlich ist man draufgekommen, dass man das Grundstück nicht rechtmäßig erworben hatte. Also gerade in vielen osteuropäischen Ländern, Kommunismus, Restitution, das war eigentlich alles abgeschossen, aber nachdem das Shopping-Center zehn Jahre schon dort stand, kamen drei verschiedene Parteien, nicht eine, sondern drei verschiedene Parteien daher und haben gesagt, na ja, eigentlich gehört dieses Grundstück mir. Eigentlich der Developer, der das gekauft hat, hat das von jemandem gekauft, dem es ja eigentlich nie gehört hat und deswegen gehört euch dieses Grundstück nicht mehr. Der Prozess läuft seit, meines Wissens nach, seit über zwölf Jahren, ist immer noch nicht abgeschlossen, weil keine der drei Parteien beweisen konnte, dass ihr wirklich dieses Grundstück gehört. Und das Problem ist natürlich, wenn einem eine Grundstück nicht rechtmäßig gehört, dann hat man enorme Probleme, einerseits mit der Finanzierung, also den Covenants, d.h. den Regeln, die man unter dem Finanzierungsvertrag einhalten muss, aber auch sobald man Änderungen am Objekt durchführen muss, da sagt ja die Bank, gut, hier hast du deine ganzen Covenants, wir müssen natürlich sicher gehen, dass dieses Objekt dir gehört, wenn du etwas umbaust, eine grundbücherliche Eintragung machen muss, ist es natürlich sehr kompliziert, wenn dir das Grundstück gar nicht gehört. Und solche Dinge passieren auch. Und das sind teilweise auch wirklich dies, an denen Vollprofis gesessen sind, erfahrene Developer, erfahrene Immobiliengesellschaften, aber ich gehe mal davon aus, gerade in den frühen 2000ern, so zwischen 2006 und 2010 gab es einen riesen Immo-Boom in Osteuropa und da wurde einfach so schnell, so viel gekauft. Ich meine, du hast ja sicher auch Geschichten aus dieser Zeit, dass viele Dinge einfach unter den Tisch gefallen sind.

C: Ja, wir haben damals eigentlich fast nur Osteuropa gemacht. Also ich kann mich erinnern, 2008, als dann Lehman passiert ist, habe ich mir gedacht, gut, machen wir mal wieder was in Österreich. Aber es war natürlich viel lukrativer, ich habe damals in einer großen Kanzlei gearbeitet, wenn du doppelt so viel verdienst, mit einem internationalen Deal, dann wirst du jetzt nicht in Österreich arbeiten und da waren die wildesten Dinge. Man muss ja rechnen, diese Zivilordnungen waren ja teilweise den 90ern entstanden und d.h. die waren zehn Jahre alt oder 15 Jahre alt. Unser ABGB ist aus 1811, in Kraft seit 1812, wir haben einen ganz anderen Bezug zu dem Thema, ja, wir haben diese kommunistische Zeit nicht mitgemacht und da ging es einfach darum, das waren so Goldgräberzeiten, ich kann mich erinnern, ich habe mir einmal Due Diligence gemacht, also überprüft sozusagen so Themen, wie du sagst, Larissa, ob das Grundstück jetzt tatsächlich demjenigen gehört, der da vor uns steht. Wir haben die Bank vertreten. Und das ist ja teilweise noch alles altösterreichisch, monarchistisch, die Maria Theresia hat das ja begonnen und diese ganzen Länder Osteuropas wie auch Rumänien haben ja das teilweise übernommen. Und da gab es noch so ein altes Buch, das war so einen halben Meter breit, da wurde das mehr oder weniger eingetragen, ja, also wem das Grundstück gehört und wir sind dort gesessen und der Kollege, der rumänische Kollege saß mit mir dort und hat gesagt, schau, da fehlt eine Seite. Und dann stellst du dir die Frage, ja, auf dieser Seite könnte etwas stehen oder könnte nichts stehen. Man hat nur an der Nummerierung gesehen, das war die Seite, weiß nicht zwölf und dann kam die Seite 13, es war jetzt nicht unbedingt 100-prozentig logisch, aber es könnte irgendwo dazwischen auf dieser Seite etwas anders gestanden sein. Und das waren so Dinge, die es gegeben hat und ich kann mich an einen bulgarischen Kollegen erinnern, den haben wir gefragt, das waren so die klassischen Fragen so, ja, wie lange dauert denn vor allem eine Hypothek, wie lange dauert denn die Eintragung? Hat er gesagt, normalerweise dauert sie ein bis zwei Wochen, da zahlst du um die 100 Euro, was weiß ich, ich kann mich nicht mehr erinnern, einen Minibetrag, dann kriegen sie sie eingetragen. Wenn du sie schneller eingetragen haben willst, dann musst du 1.000 Euro zahlen und für 10.000 Euro brauchst du nicht einmal einen Hypothekenvertrag. Und dann hat er höllisch gelacht. Und der Bänker neben mir saß, wurde blass und hat sich gedacht, okay, für den Schmäh sozusagen, was soll er darauf sagen, ja? Also im schlimmsten Fall sitzt er da mehr oder weniger in so einer Korruption drinnen und ist dann der Leidtragende. Also das waren wilde Zeiten und 2008 hat man dann gesehen, was passiert ist. Wir sind dann jahrelang nachher ja noch gestraft worden, vor allem aus Österreicher mit vielen Themen. Gut war es, glaube ich aus unserer Sicht, die Österreicher waren immer sehr viel in Osteuropa tätig, was glaube ich gut war ist, man sich das trotzdem so gut man konnte angesehen. Man kann nicht alles verstehen, aber man hat es sich so gut man konnte angesehen und trotz jetzt Hypo Alpe Adria und allen Themen muss man trotzdem sagen, wenn man jetzt anschaut eine Bank Austria, eine RWI, die seit wie vielen Jahren, 30 Jahren in Osteuropa tätig sind, die verdienen heute noch großes und gutes Geld in diesen Ländern. Es hat sich halt alles ein bisschen aus Österreich wegbewegt, leider. Deswegen ist diese Schiene ein bisschen weniger geworden und die Länder haben sich verselbstständigt, aber so wie du sagst, damals in diesen Zeiten, da war das noch irgendwie, war das noch so ein bisschen Wilder Westen in Osteuropa, ja.

L: Ja, ich glaube, es hat auch die Niederländer und die Briten wesentlich heftiger erwischt als die österreichischen Investoren. Und damals hat es so, ich habe damals für einen Immobilienfonds in Prag gearbeitet und da hat es geheißen von den Banken, also es hat geheißen, Delay And Pray und Extend And Pretend, Delay And Pray auf der Seite der Fonds, die einfach gesagt haben, wir schicken so wenig Informationen wie möglich an die Bank, weil dann kann die Bank wegen unserem Kredit auch nichts sagen, ja. Wir schauen, dass wir gerade unsere Zinsen bedienen können, unser LTV-Level haben wir jetzt schon, also aufgrund der gefallenen Bewertung können wir jetzt nicht mehr erreichen, aber wir schreiben der Bank einfach nichts, wir warten bis die Fragen, bevor wir denen irgendwelche Infos liefern. Also Delay And Pray und dann hoffen wir halt, dass die Bank uns nicht zu viel fragt. Und auf der Bankenseite Extend And Pretend, die haben die Finanzierung einfach weiter laufen lassen und so getan, als hätten die Immo-Firmen ihre Covenants, also die Regelungen in Finanzierungsverträgen nicht massenweise verletzt. Und das, was die Banken damals gemacht haben ist, sie haben ihr Geld verdient mit Pönalen. Also sie haben immer gesagt, okay, dieses LTV Covenant oder DSCR Covenant, also Debt Service Coverage Ratio, das deutsche Wort dafür ist Zinsdeckungs-Schuldendienst.

L: Und die haben gesagt, ja, okay, da seid ihr ein bisschen darunter, aber zahlt einfach eine Pönale von 50.000 Euro und wir stellen euch den Kredit nicht fällig. Und so war es mit vielen dieser Covenants und diese Zeit, 2009, 2010 ist dann irgendwie vorbeigegangen und die Banken haben die Finanzierungen einfach revolviert und haben halt gesagt, okay, wir schauen, dass wir das irgendwie durchstehen.
C: Und wir wollten ja das dann auch. Wir haben ja gesagt, die Banken sind ja böse, sprich die haben in Osteuropa, wo auch immer, ihr Geld verloren, wir mussten alle dafür zahlen, insbesondere in Österreich war ja die Stimmung sehr negativ und das, was wir in den letzten zehn Jahren gemacht haben, wir haben die Kreditinstitute, vor allem in Europa, durch Basel extrem reglementiert. Also, wenn man heute eine Finanzierung macht, früher war das so, hat man ein E-Mail hingeschrieben, hat gesagt, du, wir bauen ein Shopping-Center in ABC, da sind ein paar Pläne und das war ja so ein Hinwerfen von Informationen so, ein bisschen Cherry picking mäßig. Heute ist die Aufarbeitung eines Falles hochgradig wichtig, weil man reicht de facto sein Projekt bei einer Behörde ein.

Professionell.

Live aus dem Brickwise Pop-Up-Office
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C: Ja, auf der anderen Seite teilweise auch die Frage, so vorsichtig geworden, weil sie auch das vorsichtig sein müssen. Ich sage immer dazu, jeder Bänker hat am Ende des Tages, vor allem im Riskmanagement, die Sorge, dass am nächsten Tag die Sonne nicht mehr aufgeht, auf dem Level werden Kreditverträge oder Kreditentscheidungen teilweise gemacht. Also wenn in China ein Rad umfällt, könnte mein Shopping-Center vielleicht morgen nicht mehr aufsperren. Das ist eine Entwicklung, die muss man einfach hinnehmen und die ist jetzt so, d.h. Banken sind extrem vorsichtig geworden bei der Kreditvergabe, es war ein irrsinniger Aufwand die letzten Jahre Kredite zu bekommen im Immobilienfinanzierungsbereich, dafür auf der anderen Seite gab es andere, die wieder Kapital gegeben haben. Und dann, jetzt hat sich ein Spannungsfeld aufgebaut. Es gibt auf der einen Seite die, die sich eher zurückgenommen haben und andere, die wieder stärker Kapital gegeben haben und jetzt sind wir in einer neuen Krise und jetzt sind es unter Umständen nicht die Banken, sondern andere die Kapital gegeben haben, die nicht so sauber geprüft haben. Und jetzt wird es spannend, weil jetzt kommen dann vielleicht nicht Banken unter Druck, sondern andere. Und bei anderen stellt sich dann immer die Frage, woher das Geld kommt. Das können private Investoren sein, aber vor allem auch viele institutionelle Investoren haben da investiert. Pensionskassen, Vorsorgekassen, also die Sorge, die sich da ausbildet, ist, was ist, wenn jetzt z.B. Pensionskassen um ihr Geld ringen müssen und investiertes Kapital nicht zurückbekommen. Und ich unter Umständen zugesagte Gelder nicht auszahlen kann. Also so weit mag man noch nicht denken, ja, aber es ist eine Phase wieder da, wo man sich Sorgen machen muss, wie es weiter geht mit bereits getätigten Investments.

Wenn man diese Geschichten so hört, jetzt anfangen von wie Investitionsentscheidungen überhaupt getroffen werden bis hin zu Delay And Pray usw. und die Sorge, die du jetzt ausgedrückt hast, also darf man sich wahrscheinlich auch nicht mehr wundern oder ist es nicht sehr verwunderlich, dass so viele Menschen das Gefühl haben, eigentlich einen Fond das Geld zu vertrauen und überhaupt zu vertrauen, dass da eine Managerin und Manager wirklich in meinem Sinne, also im Sinne der Investorinnen, Investoren handelt und dass man überhaupt nachvollziehen kann, was mit dem Geld passiert. Dass dieses Vertrauen eigentlich kaum vorhanden ist und dass es noch immer, gerade im österreichischen Raum, aber auch deutschen Raum, so weit hergeholt ist für viele überhaupt in Wertpapiere, in Fonds usw. zu investieren, obwohl es aus Diversifikationsperspektive durchaus sinnvoll ist. Das ist auch genau das, was wir als Brickwise bedienen wollen, diese psychologischen Effekte und Needs, nämlich die Investitionsentscheidung so zu treffen, dass man sagt, gut, ich weiß, wo dieses Objekt steht, in das ich investieren kann, also ich kann mit meinen Sinnesorganen vielleicht sogar spüren, angreifen, bei der Immobilie idealerweise hineingehen, ist auch der Grund dafür, warum sich so viele Menschen einen Goldbarren nach Hause tragen, weil es einfach ein Gefühl von Sicherheit gibt und man diesen Goldbarren auch angreifen kann. Home Bias ist ein wichtiges Thema, also die Menschen investieren dort, wo sie zu Hause sind. Und natürlich das und das jetzt eingangs erwähnte, man möchte endlich wirklich verstehen, was mit dem eigenen Geld gemacht wird und passiert und da hat die Immobilie den großen Vorteil, jeder von uns ist in einer Immobilie geboren, hoffentlich zumindest und wohnt in einer Immobilie und ist darin aufgewachsen und hat zumindest das Gefühl, dass man wirklich versteht, was man tut, ja und was da wirklich passiert. Tatsächlich bis in das letzte Detail, das ist eben die große Frage, übe die wir auch jetzt diskutieren, versteht wirklich jeder und jede, was da in jedem Schritt, bei jeder Transaktion wirklich im Detail passiert und man hört dann schon oft von Geschichten, wo Privatpersonen sagen, gut, jetzt kaufe ich mir diese Anlegerwohnung, weil Immobilien, das ist ein gutes Investment. Das bedient alle diese Bedürfnisse, die ich psychologisch habe und dann auf einmal kommt man drauf, oh mein Gott, die Wohnung ist vermietet, die Rendite ist wunderbar, aber Vollanwendungsbereich MRG oder WGG, was auch immer und ich habe mir sagen lassen, Larissa, da hast auch du die eine oder andere Geschichte diesbezüglich auf Lager.

L: Ja, also ich glaube, eine Sache, die du eben erwähnt hast, also dass gerade in Österreich oder Deutschland, in der Dachregion das Wertpapier eher so was Fremdes ist. Und ich glaube, da hat  sich so ein bisschen ein schizophrenes Verhalten entwickelt, also sagen wir so, das Wertpapier ist irgendwie sehr risikoreich, investieren ist sehr risikoreich, aber gleichzeitig, wenn es starke Marktentwicklungen gibt in irgendwelchen Asset-Klassen, dann passiert oft ein extremes FoMo, dann kommen irgendwelche Hypes, also im Immobilienbereich haben wir das schon öfters gesehen und Leute, die eigentlich noch nie investiert haben sagen dann, okay, ich kenne mich zwar damit nicht aus, aber scheinbar verdienen alle Geld damit und rennen relativ blindlings dann in Investitionen hinein. Und dann geht das irgendwie schief und dann kommen sie zu mir oder schreiben mir Nachrichten auf Instagram und sagen, hey Larissa, ich habe das und das und das und das, was ist das WGG? Da steht irgendwie, ich habe eine Wohnung gekauft und da steht irgendwie, ja, die fällt unter das WGG. Ist das so was wie das MRG? Und da habe ich dann zurückgeschrieben, denke mir, okay. Es ist gut, dass du mich jetzt fragst, nachdem du das gekauft hast. Ja, es wäre vielleicht besser, du hättest mir auch vorher schreiben können. Ich existiere ja schon eine Zeit lang auf Instagram und solche Sachen. Und ich glaube, dass dann sehr viele weniger transparente oder wenige seriöse Anbieter, so wie das auch bei den Immobilienwertpapieren in der Vergangenheit passiert ist in Österreich, dann ein sehr leichtes Spiel haben mit naiven Investorinnen, Investoren, weil die einfach sagen, ja,  ich will da auch mitmachen. Und von sehr vielen habe ich gehört, wirklich den Satz, meine Nachbarin, die macht das schon. Also, so Kryptowährungen war jetzt gerade ein so einen Hype und plötzlich reden alle davon und haben alle irgendwie bei irgendwelchen ausländischen Anbietern einen Crypto Trading Account, das geht ganz gut. Da verdient man 3.400 Euro und dann sagt man, ja, da will ich halt auch dabei sein. Und ich glaube, deswegen ist es besonders wichtig zu sagen, man macht das Schritt für Schritt und man sucht sich halt transparente Anbieter heraus. Die Immobilie ist eigentlich relativ naheliegend. Die Vorsorgewohnung, die Anlagewohnung auch, aber man braucht ein gewisses Vorwissen, man muss sich das aneignen, damit das eben nicht passiert, dass man dann eine Wohnung kauft, die vielleicht, man glaubt, also ja, es heißt ja immer, okay, Altbau MRG, Vollanwendung MRG, Neubau, freier Mietzins oder angemessener Mietzins, aber es gibt auch Neubauten im WGG. Und bevor man sich nicht informiert hat, was das ist, also nur ganz kurz. WGG, Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und die Wohnungen darf man nur für, glaube ich, 4,38 am Quadratmeter vermieten. Also das sind ehemalige, privatisierte Gemeindewohnungen eigentlich, ja, also viele Ex BUWOG.

C: An gemeinnützige Wohnbauträger haben einen eigenen Rahmen, der da sozusagen existiert, unter dem sie mehr oder weniger gemeinnützig agieren müssen. Und das bedeutet am Ende des Tages, wenn ich so eine Wohnung dann, das war dann die Idee, den einzelnen Mietern die Möglichkeit zu geben, dass sie an diese Wohnungen kommen, dass sie es nach einer gewissen Zeit, das sind diese berühmten zehn Jahre, kaufen und wenn ich dann sage, diese Wohnung bündle ich und verkaufe ich, dann habe ich einfach, bin ich dieses Gesetz nicht so, ja, also dass sozusagen ich kaufe immer noch in diesem Rahmen. Und so was du sagst, eben auch das Kaufen ist das eine Problem. Ich habe oft das Gefühl, viele glauben, sie kaufen sich eine Immobilie und haben sie nicht. Also ich habe es beim Crowdfunding ganz oft erlebt, ich fand das eine super Entwicklung in den letzten Jahren, Crowdfunding, hat extrem viel Kapital geschaffen, aber frage einmal einen Crowdfunding-Investor, was er da gekauft hat. Also dass es ein qualifiziertes Nachrangdarlehen ist, das muss man ihm jetzt nicht abverlangen, ja. Aber ich glaube, die meisten glauben tatsächlich, so wie du sagst, sie kaufen jetzt eine Immobilie oder so. Und viele, glaube ich, wissen gar nicht, dass sie gar keine Immobilie kaufen, ja. Und dieser Hype so, ich muss unbedingt Immobilien besitzen, habe aber jetzt nicht hunderttausende Euro um eine Anlegewohnung zu kaufen, ah da gibt es jetzt ein Crowdfunding-Produkt wo ich mit 1.000 Euro einsteigen kann. Das war ein gewisser Hype und sechs, sieben Prozent gab es auch noch. Also das hat sicher Vorteile. Und ich selber verwende dieses Produkt auch, jeden Tag, wenn ich Klienten berate und sage, du, das passt sehr gut, aber das, was wichtig ist bei der ganzen Situation, damit du auch nachhaltig bleibst, du musst den Leuten erklären was du denen verkaufst. Also wenn du jetzt einen Anteil an einer Immobilie verkaufst, dann ist das, was anderes als wenn du ein Crowdfunding machst. Und ob jeder Investor so genau weiß, was er da tut, ist schwierig und ich würde eher sagen, da kommt vielleicht auch noch was auf uns zu, ja.

L: Ja. Ja, also ich.

C: Weil was bedeutet das dann, wenn er es nicht gewusst hat, ja. Ist das sein Fehler? Die Verbraucher sind ja oft dann die armen, ja. Wer weiß, was auf uns da noch zukommt, ja.

L: Ja. Also ich glaube, was das betrifft, ich denke mir, wenn ein Crowdfunding-Anbieter dich als Anwalt gehabt hat, dann haben sie nachher keine Probleme, aber das werden dann eh die seriösen gewesen sein.

C: Dankeschön.

L: Das, ich erkläre es immer mit, das Nachrangdarlehen ist ein unbesicherter Kredit an den Developer. Das war einfach so die simple Erklärung, die ich immer verwendet habe, weil viele Leute mich auch gefragt haben, ja, steht man da im Grundbuch oder nicht? Wie ist das dann? Und ich glaube, es ist wichtig, auch was du zuerst gesagt hast, die Fragen zu stellen, bevor man den kaufen-Knopf drückt, also gerade heutzutage jetzt mit Fintechs, dass man einfach weiß, okay, was kaufe ich da eigentlich und das muss ich auch sagen. Es gibt meines Erachtens nach so eine Art Verhältnis zwischen, ich nenne es so, eingesparten Anwaltskosten, die 1.000 Euro Anwaltskosten, die du einsparst, kosten dich 10-50.000, wenn etwas schiefgeht. Also das habe ich auch gelernt. Es ist besser ein bisschen was zu zahlen, um noch einmal nachzufragen, um hundertmal sicherzugehen, weil du hast auch Immobiliendeals von mir abgewickelt und ich habe dich öfters angerufen. Es ist.

C: Und das war gar nicht so simpel, wenn du dich erinnerst, ja.

L: Ich, ja, das war.

C: Da gab es doch das eine oder andere Problem, ja, das passiert leider doch häufiger, als man denkt.

L: Ja. Und deswegen habe ich dich angerufen und dann konnte ich wieder gut schlafen, weil da weiß ich, okay, von deiner Crew wird das ordentlich erledigt und das ist halt auch eine Sache. Es ist besser drei, viermal nachzufragen und sich da vielleicht egomäßig ein bisschen zu blamieren, anstatt etwas zu machen und nicht wirklich zu wissen, was man tut und zu hoffen, ja, also so ein bisschen Delay And Pray, Extend And Pretend-mäßig, dass das alles am Ende des Tages noch gut geht.

C: Ja und witziger Weise, viele, so wie du sagst, drehen dann immer den Spieß um und kommen dann nachher und wenn du einmal in so einer Situation drinnen bist, du kommst ja dann nicht heraus, dann musst du am Ende des Tages dich irgendwie einigen, außer du willst ewig gegen die Wand laufen. Also und da gibt es die unterschiedlichsten Themen, ja. Also man streitet da über Grundstücksgrenzen, man streitet, Bäume ist in Wien ein riesen Thema, also ich glaube, noch schlimmer als jemanden tot fahren ist einen Baum fällen in Wien, das kann sogar zu einer gerichtlichen Strafe führen, ja. Also da gibt es so viele Themen und das ist etwas, man hat so eine Vielfältigkeit, ja. Also das ist, man kennt vielleicht zwei, drei Probleme, die am Ende des Tages so immer wieder zutage treten, aber dann gibt es vielleicht noch das eine oder andere Problem, das ich noch nicht hatte und ich bin selbst immer überrascht, die Leute sagen, ich mache jetzt seit knapp 20 Jahren dieses Thema, die sagen, pfuh, muss ja ure langweilig sein, ja. 20 Jahre Anwalt, ja, erstens sieht man mir das mittlerweile an, ja und zweitens ist das ja ure langweilig, weil die tausenden Kaufverträge und Kreditverträge, das ist ja alles dasselbe. Also ich muss mit Verlaub zugeben, entweder liegt das an mir selber oder ist es einfach so, aber jeder Deal ist anders. Und es kommen die wildesten Situationen, ja, Leute tauchen auf einmal unter, sind nicht mehr vorhanden, ja. Wir hatten jetzt vor Kurzem jemanden, der war einfach nicht bereit, die Grunderwerbssteuer zu zahlen, weil er der Meinung war, er muss sie nicht zahlen, ja. Also die Steuer, die er beim Grundstückserwerb zu zahlen hat, jetzt meines Wissens hat er sie mittlerweile gezahlt. Also das sind Dinge, die passieren einem nicht jeden Tag, ja. Also auch wir sitzen manchmal in der Kanzlei und denken so, ich nenne das immer Rechtsfindung durch Umfrage, hast du schon das Problem gehabt und dann sitzen wir oft zu fünft, zu sechst zusammen und alle sagen, nein, ich habe das auch zum ersten Mal. Also da kommen auch für uns Themen auf, wo wir dann selber uns noch mal reflektieren und sagen, jetzt schauen wir selber noch mal in das Gesetz oder überlegen uns das und es ist wirklich nicht so simpel, dass man sagen kann, auch auf der Finanzierungsseite nicht so simpel. Banken lassen sich auch jeden Tag was Neues einfallen. Also ich bin immer ganz überrascht, was man alles für Probleme haben kann und man hat sie, ja. Und deswegen, glaube ich, lohnt es sich, auch wenn das jetzt irgendwie langweilig klingt, gerade am Anfang eine ordentliche Due Diligence zu machen. Ich meine, ich kann mich noch erinnern, es gab so Situationen und da gibt es auch den einen  oder anderen Österreicher, der das gut kann, wenn der Preis niedrig ist, dann kann ich ja darüber nachdenken, dann nehme ich halt das Risiko. Wie gesagt, das Zeug ist so günstig, ich kaufe das in Bausch und Bogen und ich bin mir bewusst, ich kaufe das so und wenn zwei Grundstücke nicht den wahren Eigentümer haben und ich kaufe die immer noch quasi mit, dann ist es ja was anderes. Aber ich muss immer wissen, was ich da tue. Kaufe ich jetzt ein Schnäppchen oder kaufe ich kein Schnäppchen. Wenn ich kein Schnäppchen kaufe, sollte ich mir genau überlegen, was ich da kaufe und wie ich es finanziere.

Was würdest du sagen, sind so die wichtigsten Tipps und Dinge, auf die man schauen sollte, wenn man eine Immobilie wirklich direkt kauft. Was sollte im Vertrag unbedingt drinnen stehen? Also Stichwort Haftung, Gewährleistung, Kontaminierungen etc., vielleicht auch Bestandsverhältnisse. Was sind da so Themen, wo du sagst, das sind die ersten Dinge, auf die ich schaue jetzt beim privaten Immobilienkauf?

C: Ja, so blöd das klingt, viele, die ihre Immobilie kaufen, auch im institutionellen Bereich, haben sich das noch nie angeschaut. Ich würde einmal hinfahren und mir das Ding anschauen, ja. Leckt das Dach, fallen die Fenster raus, wohnen da irgendwelche Obdachlose drinnen oder sind die Leute die da rein- und rausgehen ordentlich? Also wohnt überhaupt keiner mehr drinnen, ja? Letztes Mal z.B. waren bei einem Objekt da, da hat einfach die Eingangstür gefehlt, ja, die gab es einfach nicht mehr. Und die offenbar war auch nicht geplant so schnell wieder einzusetzen, ja. Also ich würde einmal zuerst einmal versuchen einmal rauszufinden, was das für ein Objekt ist. Das österreichische Grundbuch ist relativ gut, jetzt im Verhältnis zu vielen anderen Grundbüchern. Wir sind relativ sicher bei Eintragungen, die länger als drei Jahre im Grundbuch sind, die haben eine eigene Rechtssicherheit, d.h. im, wenn im Grundbuch einmal drei Jahre lang den Eigentümer eingetragen sehe, kann ich mir mit höchster Wahrscheinlichkeit mal diesen als Wareneigentümer entsprechend gegenübertreten und mit ihm in Verhandlung treten. Und dann in Wahrheit geht es einfach darum, viele wollen extrem viel strukturieren und optimieren. Also z.B. diese klassischen Share-Deals, die jetzt immer aufkommen, ja, jeder sagt zu mir immer und das kaufen wir im Share-Deal, ja. Was bedeutet das? Die SPV´s  werden wieder hergenommen und ich kaufe dann  nicht das Grundstück, sondern ich kaufe die Geschäftsanteile an der Zweckgesellschaft. Was hat das für einen Vorteil? Ich kaufe kein Grundstück, also löse ich theoretisch keine Grunderwerbssteuer aus. Man kann das strukturieren, dass es auch tatsächlich so ist, dass man  keine Grunderwerbssteuer auslöst, aber was viele nicht bedenken ist, ich spare mir die Grunderwerbssteuer und die Eintragungsgebühr, das sind insgesamt 4,6 Prozent, super, ja, Haken darunter. 4,6 Prozent Steuern gespart, aber dann habe ich tausend andere Probleme. Und vielleicht noch schlimmer, wir hatten das einmal, das war eine Gesellschaft, das war kein SPV. Weil Zweckgesellschaft heißt ja, ich kaufe diese Liegenschaft, baue ein Haus darauf, verkaufe es. Der hat aber vorher zig Rechtsstreite geführt, mit irgendwem anderen, nämlich über diese Gesellschaft, hat zig Objekte über diese Gesellschaft gedreht. D.h. der hat sich die Gesellschaft dann gekauft und hatte nicht nur die Liegenschaft, sondern auch 100 Gläubiger, die er nicht kannte und lauter Wahnsinnige, die am Ende des Tages auf ihn zulaufen. Also jetzt auch gerade in dieser Situation, wo viele Gesellschaften in Probleme kommen und wir sehen ja den einen oder anderen der derzeit auch defaultet ist und in die Insolvenz gegangen ist, gibt es so viele unterschiedliche Zugänge und gerade aus dieser Share-Deal-Situation erlebe ich das besonders. Viele haben sich da einfach im sozusagen im Wunsch da 4,6 Prozent zu sparen in Probleme hineingearbeitet, unglaublich, ja.

Na ja, vor allem, weil man ja nicht nur die Immobilie dann prüfen muss oder Due Diligence der Immobilie machen muss und die bewerten muss, dort in das Detail gehen muss, sondern auch auf Gesellschaftsebene.

C: Auch die Gesellschaft, genau.

Das ist das entscheidende, auch da habe ich ein persönliches Erlebnis dazu, ganz lustig. Ein Bauherrenmodell, klassischerweise wird das über ein SPV abgewickelt, also funktioniert üblicherweise so, es gibt Investments von unterschiedlichsten Personen in einer Gesellschaft, also es sind dann Kommanditisten. Dann wird gebaut, dann hat man einen Steuervorteil, dann wird über Mieteinnahmen, werden die Kredite rückgeführt und dann irgendwann ist alles zurückbezahlt und dann hat man entweder sozusagen einzelne Immobilien, die dann wieder verwertet werden oder man löst das SPV quasi wieder auf und die Immobilien werden raus verkauft. Und das ist eigentlich der Standardfall und am Ende so eines Bauherrenmodells bin ich auf eine Immobilie gestoßen, das war die allerletzt, die noch nicht verkauft war in diesem SPV drinnen. Und bin dann selber natürlich auch auf die Idee gekommen, ja Moment, da könnte man ja keinen Asset-Deal machen, also die Immobilie kaufen, sondern gleich die ganze Gesellschaft kaufen, weil was, ist es wunderbar, wir sparen uns Grunderwerbssteuer, Eintragungsgebühr, 4,6 Prozent, aber man muss halt die Gesellschaft prüfen und habe dann einmal den Bauträger quasi, also den komplementär, den Gesellschafter angerufen und gesagt, bitte, ob das möglich wäre. Hat er gesagt, ja, das wäre natürlich wunderbar, weil dann braucht er die Gesellschaft nicht abwickeln, das würde ihn total freuen. Und ich habe dann gesagt, na ja, dann bitte, überhaupt kein Problem, bitte einfach alle historischen an Dokumente, Bilanzen, Sozialversicherungsauszüge, etc., Steuermeldungen, möge er mir alles schicken, jegliche Zeile aus der Buchhaltung, jeder Vertrag, der jemals abgeschlossen ist usw. und diese Liste war so lang, dass er mir nur geantwortet hat, es tut mir leid, es ist leider kein Share-Deal möglich, ja. Also er hat das offenbar selber nicht ganz verstanden, was er dann alles liefern muss.

C: Was er alles tun muss eigentlich.

Was er alles tun muss und mir alle Informationen zur Verfügung zu stellen, was, damit man überprüfen kann, damit man weiß, was man hier überhaupt kauft, ja.

C: Ja und du hast ja oft in der Zweckgesellschaft eine Finanzierung, d.h. die Bank selber wird, wenn du es verkaufst, nicht automatisch einfach drinnenbleiben, sondern die wird einen sogenannten Change of Control in ihren Vertrag eingebaut haben, d.h. wir sagen halt, neuer Eigentümer, mein Vertrag bleibt per se nicht stehen. D.h. ich muss mit der Bank entweder einigen oder ich muss eine neue Bank finden, die da hineingeht. Dann ist der Kaufpreis manchmal größer als die Finanzierung, d.h. ich muss unter Umständen auf einer anderen Ebene noch Geld zuschießen, tue mir dann aber irrsinnig schwer, das mit der Liegenschaft zu besichern, weil da vor allem zivilrechtliche Probleme hineinspielen, das Thema ist Einlagenrückgewehr. Das ist das, wo jeder Österreicher, jeder international Deal killt, das ist ein eigenes Gesetz oder eine eigene Entwicklung aus dem Gesellschaftsrecht, das vor allem diese strukturellen Themen beim Share-Deal und diese Besicherungen zwischen verbundenen Gesellschaften extrem verkompliziert. Und bringt in Wahrheit jeden, auch in größte Schwierigkeiten. Und in Wahrheit, man muss noch weiter denken, früher, ich kann mich noch erinnern, hat man Folgendes überlegt. Wenn ich eine Liegenschaft verkauft habe oder so einen Deal gemacht habe, dann habe ich immer geschaut, ich hole mir mal ein gescheites Gutachten, weiß ich nicht, ich will um 50 Millionen verkaufen, also suche ich mir einen Gutachter, 50 Millionen, passt und wird verkauft. Die Bankfinanzierung ist gerechnet worden 50 Millionen mal LTV, sagen wir 80 Prozent, 40 Millionen, danke. Heute musst du den LTV zeigen. Dann musst du unter Umständen, wenn du noch Entwicklungsthemen hast, musst du auch die Kosten, die du hast, zeigen. D.h. selbst wenn du ein Gutachten hast, das 50 Millionen zeigt, aber du musst selber vielleicht noch entwickeln, dann reicht das nicht, dass das Ding dann 50 Millionen wert ist, sondern du musst auch eine gewisse Menge an Kosten haben. Weil das war ja oft das Schöne, du hast zwar 50 Millionen reingeschrieben und gesagt, das Ding ist 50 Millionen wert, aber das war oft nur eine Erwartungshaltung und Kosten hast du vielleicht nur 40 Millionen gehabt, das war ja die schöne, gute, alte Zeit, wo ich gesagt habe, okay, wie hole ich von der Bank mehr oder weniger alles, was ich ausgeben muss an Finanzierung? Also die Aufgabe, die wir alle hatten, war, hole das Geld, so viel wie möglich, für jedes Projekt und zahle, wenn geht null Euro, ja, das war die Vorgabe. Und das sozusagen wird uns jetzt beschäftigen. Also wir haben die letzte zehn Jahre diesen Sport gehabt, null Euro Eigenmittel, das war bei jedem Projektentwickler drin, das hat jetzt nicht funktioniert. Keiner der Projektentwickler oder wenige haben das geschafft, aber das Ziel war natürlich, das Eigenkapital zu verringern, das Fremdkapital zu erhöhen. Also das wird jetzt interessant werden, gerade in dem Zusammenspiel, auch mit Mezzanine-Kapital, Crowdfunding, auch viele Fonds sind teilweise in das Risiko gegangen, haben sogenannte Forward Deals abgeschlossen, also haben gesagt, ich habe nicht mehr genug Gebäude am Markt, die ich kaufen kann, also kaufe ich nicht das Gebäude, wenn es fertig ist, sondern ich kaufe bereits die grüne Wiese mit der Info des Entwicklers, dass er mir da ein Haus hinstellt. Um dann sozusagen überhaupt an ein Objekt zu kommen, ja. Also unterschiedlichste Risken sind da jetzt, glaube ich, auf uns zugekommen, die wir so noch nicht kennen und jetzt wird es, die Anwälte sind da immer euphorischer natürlich als die anderen, weil die leben leider ganz gut damit und dafür ist unser Image leider auch nicht das Beste, aber es ist halt so, ja. Die OMV verdient, glaube ich, im Moment auch mehr als früher. Und das ist jetzt einfach wieder an der Zeit diese Risken auch zu bewerten und zu erkennen und wir werden hier sicher Probleme bekommen. Also diese Überfinanzierung, diese Übermotivation noch mehr Projekte zu machen wird uns sicher, zumindest beim einen oder anderen Projekt Probleme machen, weil wir kein Eigenkapital drinnen haben. Das ist immer das schöne, wir nennen das immer den Schlüssel zurückgeben, ja. Also wenn ich selber kein Eigenkapital im Projekt habe, wo ist denn mein, warum soll ich an dem Projekt noch irgendwie einen Euro investieren? Dann übergebe ich der Bank den Schlüssel und sage, gehört schon dir. Und dieses, ich gebe dir den Schlüssel zurück ist natürlich, je weniger Risiko ich habe viel leichter, wenn mir auch an meiner Wohnung nichts gehört, wenn meine Wohnung der Bank gehört, dann gebe ich der Bank den Schlüssel und ich ziehe um, ja. Und dieses, ich gebe den Schlüssel zurück ist so ein gespiegeltes Wort, was wir jetzt immer wieder hören, wo die einen oder anderen sagen, na, der gibt eh nur mehr den Schlüssel zurück. Und wir werden sehen, wie das jetzt läuft, ja.

Im Unternehmensbereich ist das teilweise tatsächlich ja möglich, im privaten Bereich in Österreich ist dieses Schlüsselzurückgeben ja völlig unmöglich. In den USA nicht, deswegen ist auch 2007, 2008 genau aus diesem Mechanismus heraus ja die Finanzkrise entstanden, vom Immobilienmarkt über das Schlüsselzurückgeben dann in die Finanzkrise und dann in die ganze Welt geschwappt. Also die Risiken sind nicht nur damals größer geworden, sondern auch heute und jetzt hast du sehr viele Begriffe verwendet, wo ich mir sehr, sehr sicher bin, dass ich sie sehr gut verstehe, weil ich das Privileg hatte bei dir zu studieren. Aber Einlagenrückgewähr und Forward Deals usw. sind alles Begrifflichkeiten, also ohne Beratung, ohne Expertise, glaube ich, ist es eigentlich fast unmöglich für jemanden der sich nicht als Experte, als Expertin, mit Immobilien, mit Finanzen beschäftigt, wirklich durch alles durchzublicken und jetzt nachdem die Risiken größer werden, Larissa jetzt vielleicht Frage an dich, was sind so die Themen, mit denen die Menschen, die du berätst, auf dich zukommen? Kommen noch viele mit dem Thema, ich möchte jetzt bitte ein SPV gründen und einen Forward Deal machen und wie schaut es da aus mit der Einlagenrückgewähr? Oder was sind so die Themen, mit denen man auf dich zukommt, wie bewertest du jetzt aktuell die Risiken am Markt und insbesondere auch natürlich im Zusammenhang mit Immobilien? Ist das noch immer das Thema, mit dem man dich auch am öftesten konfrontiert aktuell und wie reagierst du jetzt drauf, jetzt in Zeiten wie diesen, wo auch eine gewisse Unsicherheit natürlich entsteht oder in Finanzsprache, Volatilität am Markt wahrscheinlich aufkommen wird?

L: Ja, also momentan sind die großen Themen einfach Inflation. Sehr viele Leute wollen auch in Immobilien gehen, um ihr Vermögen quasi vor der Inflation zu schützen. Es wird aber immer schwieriger aufgrund der verschärften Kreditrichtlinien der Nationalbank und der FMA. Für die, die das nicht wissen, ab 1. August galten 20 Prozent Eigenkapital, die Kreditrate darf nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens beanspruchen und da haben sich, ich würde auch sagen, das, was jetzt dazukommt, das sind ja nicht nur Developer. Es sind auch sehr viele Private, die sich sehr, sehr stark over-leveraget haben, teilweise auch mit Vorsorgewohnungen, teilweise mit Investitionen und das was man jetzt so sieht, um das aufzugreifen im Mezzanine-Bereich. Also ich habe z.B. beobachtet, dass diese ganzen Mezzanin-Finanzierungen in den letzten zwei Jahren aggressiver wurden, was das Verhältnis von Eigen- zu Mezzanine-Kapital, also echtem Eigenkapital zu Mezzanine-Kapital wurde. Vorher war es so, dass man sagt, okay, Eigenkapital und Mezzanine 20 Prozent, 80 Prozent Bankfinanzierungen, da war es zehn, zehn. Zehn Eigen, zehn Mezzanine und jetzt ist man eigentlich bei sehr vielen dieser Mezzanine-Deals bei sieben, acht Prozent Eigenkapital, zwölf, 13 Mezzanine und der Rest ist Bank. Also das.

C: Also Mezzanine-Kapital, vielleicht noch kurz zur Erklärung ist quasi das Geld, das ich als Eigenkapital einsetzen möchte, soll so wenig wie möglich sein. Das war ja der Schmäh und was mache ich? Ich hole jemanden, der hinter der Bank nachfinanziert und der ist kein Eigenkapitalgeber, das bin ja ich und die Bank ist Fremdkapitalgeber und deswegen ist er im Mezzanine, ja, also das ist so die Idee, warum man das Mezzanine-Kapital nennt. Der Witz an der Sache ist der, so wie du sagst, die Preise gehen zurück und es ist noch eine Entwicklung spürbar. In Deutschland hat man in den letzten sechs bis zwölf Monaten begonnen die Beleihungswerte runterzusetzen, also man hat einfach diese Grenzen, wie ich vorher gesagt habe, 50 Millionen war das Gutachten, 80 Prozent habe ich finanziert, hat man in Deutschland begonnen, diesen Wert auf 70 Prozent einmal zu senken. Also von den 50 Millionen gab es dann nicht 80 Prozent, sprich 40 Millionen Kredit, sondern nur mehr 35, also 70 Prozent. Und zusätzlich haben sei noch was gemacht, sie haben gesagt, das Gutachten kommt von extern. Ich selbst als Bank bewerte das Gutachten noch mal und dann kommen die sogenannten Beleihungswerte in das Spiel. Dann sage ich, aus meiner Banksicht ist 50 Millionen viel zu optimistisch, das Ding ist in Wahrheit nur 40 wert. Damit drücke ich in Wahrheit auf einmal das runter auf 60 Prozent. Und jetzt sitze ich da und früher hatte ich noch 80 Prozent Bank und jetzt habe ich nur 60 und jetzt müssen diese Mezzanine-Kapitalgeber in Deutschland und in Österreich schauen, dass erst sie einmal diese Grenze füllen. Und die sagen natürlich dann, wenn ich bei 60 anfangen muss und ich muss dann mal bis 95 oder was auch immer, 90 zumindest raufgehen, dann habe ich ein Problem, dann finanziere ich schon 30 Prozent des Projektes. Und vorher hatte ich aber vielleicht nur zehn Prozent finanziert, also muss ich am Ende des Tages jetzt entweder mehr Zinsen verlangen, mehr Sicherheiten bekommen. Die Bank muss mir mehr Rechte geben als früher und da spießt es sich und das wird spannend wie das funktioniert. Es ist generell schon so, zwischen Bank und Mezzanine-Kapitalgeber gibt es, na nein, Spannungen, weil jeder will im Zweifel sein Geld zurück. Das ist schon immer schwieriger und was wir jetzt sehen ist nicht nur diesen Mezzanine-Kapital-Hype, sondern auch das Thema alternative Finanzierungen ohne Banken, sogenannte Whole Loans, also ich nehme den Kredit, den Loan als Ganzes alternativ auf. Ich schmeiße die Bank aus dem Konzept raus, ich nehme alles, ja. Und es gibt eigene Fonds mittlerweile, die sich darauf spezialisiert haben, in Deutschland gibt es ganz viel Kapital, das über diese institutionellen Investoren und Fonds hereinkommt und das wird jetzt noch eine interessante Entwicklung werden. So, wo sozusagen platzieren sich die Kreditinstitute? Wie stark werden diese Fonds weiter investieren? Und so wie du sagst, wie viel Kapital wird in der Zukunft noch vorhanden sein, ja. Also wir haben jetzt einen sehr schwachen Sommer gehabt. Jetzt waren alle auf Urlaub und jetzt ist so eine Abwartesituation. Werden wir jetzt wieder Fahrt aufnehmen? Wenn ja, wie viel? Werden die Mezzanine-Kapitalgeber wieder kommen oder nicht? Wie werden die Banken reagieren? Also im Moment sind viele Fragezeichen, glaube ich, über unseren Köpfen, ja.
Na, ich glaube, die Richtung ist klar, wenn die Zinsen steigen und sozusagen die Kapitalanlage risikoloser, attraktiver wird, wandert das Risikokapital natürlich ab.

C: Muss es, ja.

Mezzanine-Kapital wird weniger werden, auch Venture-Kapital wird weniger werden, also0 dieser Markt, ich will nicht sagen, er trocknet aus, aber wird sicher ein wenig, also unter Druck geraten. Also es wird sicher spannend auch für den einen oder anderen Immobilienprojektentwickler, ob er ohne Mezzanine-Kapital überhaupt Projekte realisieren kann, also sicher ein ganz ein spannendes Thema. Wie siehst du die Zukunft, Larissa?

L: Ja. Man sieht es jetzt aktuell auch alleine im Bereich der Vorsorgewohnungen. Die sehr günstigen Objekte gehen einfach noch relativ schnell weg, weil die Leute ihr Geld in Immobilien sichern wollen, aber ich merke es seit dem Sommer, alleine am Verhalten der Makler. Vorher, das war so, okay, man fragt ein Objekt an, vielleicht bekommt man dann irgendwann ein E-Mail. Jetzt fragt man ein Objekt an und zwei Minuten später hat man einen Telefonanruf. Also das ist ganz anders, ja. Also es wird einem der rote Teppich ausgerollt und ich weiß z.B. auch von der Finanzierungsseite, von den Finanzieren, die eben die Käufer finanzieren. Im institutionellen Bereich, ich glaube, die Instis, die einfach Gesamtprojekte kaufen, eher so Richtung Pensionsfonds, die haben ihre Finanzierungen noch, aber bei den privaten, die eben Anlage- und Vorsorgewohnungen kaufen, da merkt man schon, dass es schwieriger wird. Also viele Finanzierer sagen mir auch sie haben bereits einen Teil ihres Geschäfts verloren aufgrund der neuen Richtlinien und es sind nicht nur die Richtlinien, es sind auch die steigenden Zinsen. Es ist natürlich etwas anderes, wenn man sagt, man finanziert mit eins, 1,5 oder man finanziert mit drei. Also da ist dann auch schon, so stark können die Mieten jetzt auch kurzfristig nicht steigen, gerade in Wien haben wir auch das Problem, dass sehr viel fertig geworden ist an Neubauten, dass jetzt auch, du hast vorher auch erwähnt in Graz, ist das Gleiche, du hast zuerst erzählt, dass einfach sehr, sehr viel auf den Markt gekommen ist und das belastet natürlich auch so ein bisschen die Mieten. Also ist es mit den höheren Zinsen, strengeren Richtlinien einfach ein bisschen ein Squeeze am Immobilienmarkt und da müssen wir schauen, also ich glaube so schnell wird sich das nicht, ich glaube nicht, dass sich da innerhalb von ein paar Wochen das Blatt wendet.

Na, das glaube ich auch nicht. Der Immobilienmarkt hat da ganz ein spezielles Charakteristikum. Normalerweise wenn die Nachfrage nach einem Gut sinkt, sinkt normalerweise sofort auch das Angebot, um den Preis einigermaßen stabil zu behalten. Jetzt wissen wir, Immobilien bauen sich nicht von einem Tag auf den anderen, da gibt es gewisse Verzögerungen, Projekte müssen genehmigt werden, die Bauzeiten sind einigermaßen lang, also das wird besonders spannend, wie sich das entwickeln wird. Da kann es auch einmal sein, dass ein Überangebot da ist. Und wenn dieses Überangebot da ist, wird es die Frage sein, wie hoch ist der Verkaufsdruck, d.h. wie gut, wie viel Eigenkapital haben Projektträger, Bauträger, Investorinnen, Investoren, um sich gegen so eine Situation tatsächlich auch gut zu rüsten. Das ist ja wirklich dieses spezielle Charakteristikum des Immobilienmarkts. Jetzt ist das ein bisschen zum Investmentmarkt auch geworden oder Immobilien-Investmentmarkt. Wir wissen, Aktienmärkte sind einigermaßen, Stichwort effizient, d.h. Wert und Preis sind idealerweise deckungsgleich, die Transaktionskosten sind idealerweise gering. Jeder hat idealerweise auch dieselben Informationen, das ist, da haben wir auch eine sehr starke Regulatorik, der Immobilienmarkt ist da ganz weit weg davon. Wir versuchen da mit Brickwise ein wenig entgegenzuwirken, indem wir Transaktionskosten von zehn Prozent auf 1,5 Prozent für ein Investment senken, die Kapitalintensität natürlich herunterschrauben auf, von 300.000 Euro einer Anlegerwohnung auf 100 Euro und so weiter und so fort, alle Informationen zur Verfügung stellen, das ist, dass was wir als große Aufgabe verwirklichen wollen. Ich würde jetzt gerne eine Abschlussrunde machen. Was sind so, ich beginne vielleicht mit dir Christoph, damit die Larissa das Schlusswort hat, was sind so wirklich die oder entscheidende Tipp, den du in der aktuellen Situation jetzt Retail-Immobilien, Investoren, das ist ja unsere Zielgruppe, welchen Tipp möchtest du mitgeben?

C: Also das eine Thema ist immer noch, das hat die Krise ja nicht verändert, wenn ich in Immobilien investieren will, dann gibt es viele Alternativen. Und das ist genauso wie wenn ich mich mit Aktien beschäftige, Immobilien sind nicht einfacher, nur weil ich verstehe, was ein Haus ist. Also bevor ich ein Immobilien-Investment tätige, sollte ich mir überlegen, was ich kaufe. Wenn ich jetzt davon ausgehe, dass die Preise fallen, was wahrscheinlich sein kann, muss ich auf der anderen Seite bedenken, dass die Zinsen steigen werden. Sie werden nicht in den nächsten Monaten wieder runtergehen, d.h. wenn ich tatsächlich mir eine Immobilie kaufen will, dann ist für mich immer das wichtigste, vor allem in diesen Vorsorgewohnungsthemen, ich sage dann mir selber immer, ich habe mir auch die eine oder andere Wohnung schon in meinem Leben gekauft. Ich habe für mich immer draufgeschaut und das würde ich einem Retail-Invest auch raten, wenn du dir eine Immobilie kaufst, dann kaufe sie dir mit irgendeinem Zweck. Ich will darin selbst wohnen, ich will das am Wochenende benutzen, ich will, dass da mal meine Kinder drin wohnen, ich will das vermieten und dann irgendwas anderes damit machen. Aber das, was viele machen ist, ich kaufe mir Immobilien, weil das tun jetzt gerade alle, ja. Das ist so ähnlich wie am Aktienmarkt. Und ich würde mir eben gerade beim Immobilienbereich eines überlegen. Die Immobilie hängt an einem dann irgendwie, ja. Also das ist so, wie man sich ein Haustier anschafft, ja. Die Aktie wahrt im Depot, da kann ich zehn Jahre zu machen und nach zehn Jahren wieder hineinschauen und dann hat es das. Die Immobilie muss ich pflegen, ich muss sie unter Umständen renovieren, ich muss darauf achten. Ich habe damit was zu tun. Also, selbst wenn ich sage, ich kaufe jetzt 28 Eigentumswohnungen und investiere das, dann kann ich zehn Jahre in die Karibik fahren, weil, wenn ich zurückkomme, ist weiß Gott was los, ja. Also eine Immobilie schafft auch Aufwand und deswegen ist es unter Umständen vielleicht interessant, dann nicht die Immobilie selber zu kaufen, sondern wie bei euch ein Investment zu tätigen und am steigenden Wert der Immobilie zu partizipieren, wenn das mein Thema ist. Wenn ich sage, ich finde Immobilien gut, weil Immobilien steigern in ihrem Wert, brauche ich ja nur mehr oder weniger den Index ansehen, seit Ende des letzten Krieges steigt in Österreich der Wert kontinuierlich. Wenn das für mich wichtig ist, wird es wahrscheinlich falsch sein, mir eine eigene Wohnung zu kaufen und die zu vermieten und darauf zu hoffen, dass die steigt. Da kaufe ich mir ein alternatives Produkt. Und da gibt es, glaube ich, viele Anbieter und so wie bei euch ist es wichtig, glaube ich, auch immer zu zeigen, was mehr oder weniger das Investment ist. Und ich glaube, das Wichtigste im Immobilienkauf ist eben, sich dreimal zu überlegen, ob man die Immobilie wirklich kaufen will, bevor man sie kauft. Und wenn man sie dann kaufen will, dann sollte man sich genau überlegen, wie man sie kauft.

Danke für das Statement. Da muss ich natürlich Produktwerbung machen. Also es gibt nicht nur Partizipation an der Wertentwicklung, sondern auch monatliche Ausschüttungen von den Mieteinnahmen in Wohnungen.

C: Es gibt Geld rund um die Uhr sozusagen.

Monatlich, immer am 15., also pünktlich. Morgen ist wieder der 15., also vielleicht eine gute Gelegenheit. Larissa, was sind so die Tipps, die du nicht nur aktuell, sondern wahrscheinlich auch in den letzten Jahren verteilt hast, aber jetzt gerade im Hinblick auf, ja, wir können, niemand hat eine Glaskugel. Wir sind alle, wir versuchen zwar Prognosen natürlich zu treffen, informierte Entscheidungen zu treffen, aber wir wissen eigentlich, niemand weiß, wie die Zukunft ausschaut. Was ist da aus deiner Sicht der entscheidende Tipp, wenn es um Investments geht?

L: Ja, also das, ich möchte auch ein bisschen an das anschließen, was der Christoph gesagt hat. Ein Investment muss nicht nur finanzmathematisch Sinn machen, ökonomisch Sinn machen, sondern es muss auch zu einem persönlich passen. Also zu dem Lebensstil, den man hat, ja. Wenn man sagt, okay, man ist Digitalnomadin, jetten durch die ganze Welt, dann will man sich vielleicht nicht 28 Wohnungen anschaffen, wo man dann dauernd angerufen wird, selbst wenn man Asset-Manager hat. Und ich merke einfach auch bei meinen KundInnen, wenn man dann irgendwann Zinshäuser hat und sehr, sehr viele Wohnungen, irgendwann braucht man dann auch wirklich Mitarbeiter, die das Ganze managen und all das und es geht auch darum, man muss ja auch ruhig schlafen können. Das ist ganz, ganz wichtig. Und das Beste ist diversifizieren, das ist im Vorsorge- und Investment-Wohnungsmarkt sehr schwierig. Weil da hat man eben Tickets, da kann man sagen, ja, auch eine kleine Vorsorgewohnung. Da muss man schon einmal mit 50 oder mehr, 50.000 oder mehr hineingehen und ideal ist es, dass man sagt, man fängt einmal kleiner an, um auch das kennenzulernen. Weil, wenn man einmal ein kleines Investment tätigt, dann beschäftigt man sich auch einmal damit. Dann beginnt man Fragen zu stellen, Begriffe zu lernen, all diese Sachen und das ist das Praktische an Brickwise, d.h. auch wenn sich die Vorsorgewohnung noch nicht ausgeht, da kann man sagen, da kann ich diversifizieren, ein paar 100 Euro in die Hand nehmen, das erste Immobilien-Investment und ich lerne schon mal wie das funktioniert, aber vor allem, ich stecke nicht mein ganzes Erspartes nur in ein einziges Objekt und bin dann, abgesehen vielleicht von bisschen was in Aktien, bisschen in Goldmünzen, bin dann überhaupt nicht diversifiziert. Also das ist schon ein Vorteil an dem, was ihr gemacht habt. Es ist einfach und auch alltagstauglich für Menschen, die viel arbeiten und jetzt nicht so die Zeit haben Parkettböden zu verlegen oder daran keine Freude finden.

C: Oder vor Gericht zu streiten mit dem Mieter.

L: Na ja, das ist mir zum Glück noch nie passiert. Aber Parkettböden verlege ich gerne.

C: Ja, da gibt es auch schlimme Erzählungen. Aber ich glaube, da müssten wir noch ein Event daraus machen.

Das können wir gerne machen. Also das Angebot nehmen wir sicher sehr, sehr gerne an. Ich wollte am Ende eigentlich mit einer Werbebotschaft natürlich an aufhören, aber auf das, was die Larissa da jetzt gesagt hat, da kann ich fast nichts mehr dazu erwähnen. Ich kann, mir bleibt jetzt eigentlich nur übrig ein wenig die letzte Stunde zusammenzufassen. Das kann man ganz gut mit englischen Finanzbinsenweisheiten sozusagen nämlich Stichwort Diversifikation, Don´t Put All Eggs In One Basket. Also nicht alles auf eine Karte setzen, egal, was man macht, egal, wie überzeugt man ist. Wenn man eine Anlegerwohnung hat und der Mieter oder die Mieterin zahlt die Miete nicht, dann ist die ganze Rendite weg oder wenn da irgendwas mit dieser Immobilie passiert, dasselbe gilt aber auch für alle anderen Asset-Klassen, nicht alles auf eine Aktie, nicht alles auf eine Karte, nicht alles auf eine Kryptowährung, was auch immer setzen, ganz, ganz wichtig. Das Zweite, was ich mir mitgenommen habe, gerade aus dem Anfang der Diskussion, Stichwort Osteuropa, hohe Renditen. Auch englische Weisheit, There Is No Such A Thing, also Free Lunch in der Finanzbranche. Also keine hohe Rendite gibt es ohne das entsprechende Risiko. Auch das muss man vielleicht wissen, Stichwort vielleicht auch in Richtung Crowdfunding, Crowdinvesting, also ich bin mir nicht sicher, ob sieben Prozent, sechs Prozent überhaupt das tatsächliche Risiko wirklich gut widerspiegeln.

C: Ja. Abdecken.

Vermutlich eher nicht und wirklich die, da fällt mir jetzt keine englische Phrase dazu ein, aber das nehme ich mir mit, nachfragen, auch wenn man sich vielleicht ein bisschen blöd vorkommt, wenn man diese Frage stellt, aber es ist unglaublich wichtig, egal was man tut, man muss immer verstehen, was man tut. Und jeden Vertrag, egal welche Begrifflichkeit das ist, ob SPE, SPV, Forward Deal, Einlagenrückgewähr und egal welche anderen Begriffe wir heute gehört haben, lieber dreimal zu viel nachfragen als nur einmal zu wenig.

C: Ja. Da hat, meine Großmutter hat immer gesagt, wer lesen kann, ist klar im Vorteil. Jeder, der was kauft, sollte selber auch den Vertrag lesen. Und die Frage, dass er, was er nicht versteht, auch tatsächlich stellen und vielleicht noch eine englische Phrase zum Schluss. Ich glaube, bis vor der Krise und ich habe das am eigenen Leib erlebt, gab es den alten Investmentbankerspruch, Take The Money And Run. Man muss sich eines bewusst sein, in den letzten Jahren konnte man alles verkaufen, ja. Also man muss sich bewusst sein, selbst die Hundehütte, die schon gar nicht mehr gerade gestanden ist, hat man für einen top Preis verkauft. Das ist auch passiert. Also wenn einem heute was angeboten worden ist oder angeboten wird, dann muss man rechnen, da haben schon drei oder vier Leute top dran verdient. Also ich habe viele Immobilientransaktionen gesehen, da wurde, weiß ich nicht, für zehn Millionen eingekauft und innerhalb kürzester Zeit für 20 Millionen wieder verkauft. Und dann für 30 Millionen wieder verkauft. Und dann hat man, sind wir noch zusammengesessen, habe ich gesagt, findet der wirklich noch jemanden Dummen, unter Anführungszeichen, der noch mehr zahlt? Und nach sechs Monaten sind wir schon wieder da gesessen und dann war der nächste da und der nächste und der Nächste, es gibt teilweise Wertentwicklungen. Ich glaube, wenn man sich nicht damit beschäftigt, es können Häuser zehn Jahre im Besitz sein und das zehnfache Wert sein als damals der Kaufpreis war. Das kann sein, ja. Und wenn das dann oft über den Tresen gelaufen ist, die Wohnung oder das Objekt, dann kauft man unter Umständen etwas, was extrem teuer ist, ja. Also das vielleicht noch als Letztes. Wenn man irgendwie einen Einblick hat, was mit der Immobilie passiert ist in den letzten Jahren, dann hat man unter Umständen auch einen Eindruck, ob der Preis, den man da zahlt, auch der richtige ist.

Passt ganz gut zum gestrigen Abend, auf dem ich war. Ich war bei einer Veranstaltung. Da ist es ein wenig sprachlich anders ausgedrückt worden, aber gerade am Immobilienmarkt hofft man oft darauf, dass sozusagen der Spruch lautet, jeden Tag steht einer auf. Ihr wisst wahrscheinlich, wie es weitergeht, aber ich sage jetzt so, jeden Tag steht einer auf, der sich nicht traut, die eine Frage zu stellen, wo er vielleicht nicht ganz versteht, was da wirklich passiert. Also unbedingt diese Fragen stellen. Wer sich um all diese Themen nicht kümmern möchte, Immobilieninvestments einfach machen möchte, auf eine sichere Art machen möchte, investieren möchte, dass alles geprüft ist, alle Verträge verstanden worden sind, alle Informationen so aufbereitet sind, dass man sie auch tatsächlich versteht, gut diversifizieren kann und auch Renditen, die dann entsprechenden Risiken entsprechen, bekommt, der kann auf eine Art investieren und das ist jetzt mein Schlusswort, nämlich Invest Brickwise.

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¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
Brickwise Investment GmbH ist gebundener Vermittler gemäß § 3 (2) WpIG der Effecta GmbH, Florstadt. Die über Brickwise vermittelten Finanzprodukte sind mit erheblichen Risiken verbunden und können zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.

Über Brickwise investierst du nicht direkt in Immobilien, sondern erwirbst Genussscheine, die dir das Recht zur Partizipation an Mietüberschüssen aus der Vermietung und dem Erlös aus der Veräußerung der Immobilie einräumen. Grundbücherliches Eigentum wird nicht begründet. Nach der Emission wird jedoch ein grundbücherliches Pfandrecht in Höhe des Ausgabepreises für alle Inhaber:innen der Genussscheine beantragt.

* Die erwartete Mietrendite berechnet sich auf Basis des Netto-Mietüberschusses über die im Mietvertrag vereinbarten Nettomiete und kommt jeweils nur zur Auszahlung, wenn der/die Mieter:in diese bezahlt hat. Eine mögliche Wertentwicklung der Immobilie ist in dieser Renditeberechnung nicht berücksichtigt.
Öffne die Kamera-App auf deinem Telefon und scanne den QR-Code:
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