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Immobilien-Investments bei Brickwise im Detail

So kommt die Immobilie in dein Smartphone ;)
Autor:in
MICHAEL MURG
Datum
10/5/2021

Schritt für Schritt

Bevor komplexe Immobilieninvestments zur einfachsten Sache der Welt werden, müssen Immobilien zu digitalen Immobilienanteilen werden und in der Brickwise App landen.

Folgende Schritte sind dafür notwendig:

Prüfung auf Plausibilität und Rechtmäßigkeit

Wird Brickwise eine Immobilie angeboten, werden Unterlagen und Dokumente zur Immobilie angefordert. Von Grundbuchauszug, über Fotos, Nutzwertgutachten, Energieausweis, Mietvertrag, bis hin zu Aufstellungen zu Rücklagen und Betriebskosten, die Expert:innen von Brickwise überprüfen diese Dokumente und Daten auf Plausibilität und Rechtmäßigkeit. Beispielsweise wird überprüft, ob die Immobilie durch einen Kredit oder ein Darlehen belastet ist. Dieses müsste, durch den/die Verkäufer:in zurückgezahlt werden, da auf Brickwise keine Immobilien gelistet werden die mit Fremdkapital finanziert sind.

Außerdem überprüft Brickwise auch die Plausibilität des Verkaufspreises. Eine Bewertung der Immobilie nehmen wir aber nicht vor. Investor:innen müssen selbst beurteilen, ob der angebotene Preis und die daraus folgende Mietrendite den eigenen Vorstellungen entspricht. In der Brickwise App findest du alle relevanten Dokumente und Informationen dazu.

Bei Brickwise werden immer nur bereits bestehende Immobilien wie Wohnungen, Zinshäuser oder Gewerbeimmobilien gelistet. Es werden keine Immobilien gelistet, die sich erst im Bau oder in Planung befinden.

Überprüfung durch eine:n Sachverständige:n

Die Verbindung zwischen digitaler und traditioneller Welt schafft ein:e gerichtlich beeidete:r Sachverständige:r für Bauwesen und Immobilien. Diese:r Sachverständige:r begutachtet jede Immobilie vor Ort und überprüft die Bausubstanz, Böden, Fenster, Türen Elektroinstallationen, Heizungen, Badezimmer und sogar eine etwaige Küchenausstattung. Im Anschluss wird ein Zustandsgutachten erstellt und der Zustand der Immobilie bewertet. Wir stellen dir dieses Zustandsprotokoll und eine praktische und übersichtliche Sternebewertung in der Brickwise App zur Verfügung.

Unser Partner in Sachen Begutachtung durch Sachverständige ist übrigens Hermann Hilft.

Listing auf der Plattform

Nachdem die Immobilie überprüft und begutachtet wurde, werden alle Informationen über die Brickwise App zur Verfügung gestellt und auf dem Marktplatz gelistet. Immer dann, wenn Immobilien neu auf dem Brickwise Marktplatz gelistet werden, werden diese mit einem “Neu” Tag versehen, sodass du diese sofort erkennst und du kein Schnäppchen verpasst.

Zeichnungsphase

Sobald alle Informationen über die digitalen Immobilienanteile in der App verfügbar sind, wird die Zeichnungsphase aktiviert. Die Zeichnungsphase dauert in der Regel maximal 30 Tage, kann aber unter Umständen verlängert werden. In diesem Zeitraum haben interessierte Investor:innen die Möglichkeit digitale Anteile zu zeichnen. Gezeichnete Anteile müssen sofort bezahlt werden, allerdings wird der Geldbetrag nur auf deinem Zahlungskonto reserviert bzw. blockiert und. Erst sobald die Zeichnungsphase abgeschlossen ist und alle Anteile gezeichnet wurden, wird der Geldbetrag von deinem Konto abgezogen und es erfolgt die Transaktion und die Emission der digitalen Immobilienanteile.

Transaktion & Emission

Wurde die Zeichnungsphase abgeschlossen, erfolgt die Transaktion der Immobilie. Diese wird durch eine:n Treuhänder:in, also ein:e Rechtsanwält:in oder ein:e Notar:in durchgeführt und erfolgt über ein Treuhandkonto. Der/Die Treuhänder:in stellt sicher, dass die Eintragung ins Grundbuch und der Geldtransfer ordnungsgemäß und sicher erfolgt. Sobald der/die Treuhänder:in die erfolgreiche Transaktion bestätigt, werden die digitalen Immobilienanteile an dich übertragen. Es erfolgt also die so genannte Emission.

Rechtlich betrachtet wird ein auf einer Blockchain tokenisiertes Wertpapier übertragen. Für dieses Wertpapier wird eine eigene international gültige Wertpapieridentifikationsnummer (ISIN) durch die Österreichische Kontrollbank vergeben. Diese ISIN ist auch gleichzeitig die einzigartige Bezeichnung des tokenisierten Wertpapiers auf der Blockchain.

Das tokenisierte Wertpapier verbrieft ein so genanntes Substanzgenussrecht. Dieses Recht bezieht sich auf die Substanz der Immobilie, das Recht auf den Nettoüberschuss aus den laufenden Mieteinnahmen hat unendliche Laufzeit, beteiligt die Investor:innen zu 100% am Überschuß eines etwaigen Liquidationserlöses und kann durch die Emittent:in nicht ordentlich gekündigt werden. Dadurch bist du wirtschaftlich betrachtet einem/einer Immobilieneigentümer:in gleichgestellt, musst dich aber nicht um die Verwaltung der Immobilie kümmern und es gibt auch keine Nachschusspflicht.

Eintragung ins Grundbuch

Eigentlich erfolgt dieser Schritt bereits im Rahmen der Transaktion. Aber da dieser Schritt so einzigartig ist und eine rechtliche Innovation darstellt, wollen wir ihn gerne speziell hervorheben.

Die digitalen Immobilienanteile werden auch in das Grundbuch eingetragen. Damit ist dein Investment immer in der Höhe des Kaufpreises der Immobilie abgesichert. Grundbücherlich besicherte und auf einer Blockchain tokenisierte digitale Immobilienanteile - das gab es noch nie! Deswegen sind wir unglaublich stolz darauf, dass wir das für unsere Kund:innen realisiert haben.

Herzlichen Glückwunsch. Du bist Immobilieninvestor:in. Na, wie fühlt sich das an? ;-)

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¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
Brickwise Investment GmbH ist gebundener Vermittler gemäß § 3 (2) WpIG der Effecta GmbH, Florstadt. Die über Brickwise vermittelten Finanzprodukte sind mit erheblichen Risiken verbunden und können zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.

Über Brickwise investierst du nicht direkt in Immobilien, sondern
erwirbst Genussscheine, die dir das Recht zur Partizipation an Mietüberschüssen aus der Vermietung und dem Erlös aus der Veräußerung der Immobilie einräumen. Grundbücherliches Eigentum wird nicht begründet. Nach der Emission wird jedoch ein grundbücherliches Pfandrecht in Höhe des Ausgabepreises für alle Inhaber:innen der Genussscheine beantragt.
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