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Immobilien

Kaufpreis plus 10 Prozent - Details zur Faustregel hinter den Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis, die mögliche Wertsteigerung und die laufende Rendite eines Immobilieninvestments sind maßgebliche Faktoren einer Investitionsentscheidung...
Author:
MICHAEL MURG
DATUM
4/29/2021

Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis, die mögliche Wertsteigerung und die laufende Rendite eines Immobilieninvestments sind maßgebliche Faktoren einer Investitionsentscheidung. Doch auch die Transaktionskosten sollen im Entscheidungsprozess eine Rolle spielen. Die gute Nachricht? Im Gegensatz zu öffentlichen Abgaben und Steuern, gibt es aber Kaufnebenkosten die durch Verhandlungsgeschick reduziert werden können.

Fragt man Immobilienexpert:innen nach den Kaufnebenkosten eines Immobilienerwerbs hört man häufig die Faustregel: “neben dem Kaufpreis müssen Sie mit rund 10 Prozent an Nebenkosten rechnen”. Aber ganz so einfach ist es nicht. Denn die Kaufnebenkosten hängen einerseits vom bereits erwähnten Verhandlungsgeschick ab, andererseits aber auch davon, ob die Immobilie fremdfinanziert wird oder durch eine:n Immobilienmakler:in vermittelt wird.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine so genannte Verkehrssteuer. Sie wird also immer dann fällig, wenn eine Liegenschaft den/die Eigentümer:in wechselt. Die gesetzliche Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz aus dem Jahr 1987. Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Steuer ist dabei immer der Wert der Gegenleistung, also in der Regel der Kaufpreis. Denkbar wäre aber auch der Wert des Tauschgegenstandes wenn die Liegenschaft eingetauscht wird, oder jede Art von anderer Leistung die erbracht wird um die Liegenschaft zu erwerben. Als Grundstücke sind im Sinne des Gesetzes auch Baurechte oder Gebäude die auf fremden Grundstücken stehen zu verstehen und natürlich r auch die jeweiligen Gebäude die auf dem Grundstück selbst stehen.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5% der Gegenleistung, also in der Regel des Kaufpreises. Abweichungen hiervon gibt es insbesondere im Rahmen von unentgeltlichen Erwerbsvorgängen, oder wenn die Steuer vom sogenannten Einheitswert berechnet wird. Da es sich hierbei um Spezialfälle handelt, werden wir diese in einem eigenen Magazinartikel genauer erläutern.

Ausgenommen von der Grunderwerbsteuer sind Grundstückskäufe, sofern die Grunderwerbsteuer weniger als 1.100 Euro betragen würde, das Grundstück unentgeltlich übergeben wird und der/die Übergebende das 55. Lebensjahr vollendet hat oder auf Grund bestimmter körperlicher, psychischer oder sinnesbedingter Einschränkungen erwerbsunfähig ist. Weitere Ausnahmen gibt es unter anderem für Liegenschaften die zum Betriebsvermögen gehören. Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer gilt allerdings nur bis zu einem Wert von 900.000 Euro.

Steuerschuldner:innen gegenüber dem Finanzamt sind immer sowohl Käufer:in als auch Verkäufer:in. In den meisten Fällen wird aber im Kaufvertrag vereinbart, dass die Steuer durch den/die Käufer:in zu tragen ist.

Grundbuchseintragungsgebühr

Grundbücherliche:r Eigentümer:in einer Immobilie ist man erst, wenn auch die Eintragung des/der neuen Eigentümer:in in das Grundbuch erfolgt ist. Das Grundbuch gibt Auskunft über den/die Eigentümer:in einer Liegenschaft sowie die mit der Immobilie verbundenen Rechte, Pflichten und Belastungen. Für die Eintragung dieses so genannten Eigentumsrechtes ist die Grundbucheintragungsgebühr fällig. Diese Beträgt 1,1% der bereits weiter oben angeführten Gegenleistung, also des Kaufpreises oder in Ausnahmefällen des Einheitswertes. Die Grundbuchseintragungsgebühr wird, genauso wie auch die Grunderwerbsteuer zumeist durch den/die Treuhänder:in eingehoben und an das zuständige Gericht weitergereicht.

Vertragserrichtung und grundbücherliche Durchführung

Für das Verfassen des Kaufvertrages, die sogenannte Vertragserrichtung fallen ebenfalls Kaufnebenkosten an. Diese Vertragserrichtung erfolgt zumeist durch eine:n Rechtsanwält:in oder eine:n Notar:in, der/die auch die grundbücherliche Durchführung vornimmt. Die Höhe richtet sich nach den jeweiligen Kammertarifen, lässt sich aber auch als Pauschalhonorar vereinbaren. In der Regel betragen die Kosten hierfür rund 2% des Kaufpreises. Durch geschickte Verhandlung lassen sich diese Kosten jedoch deutlich reduzieren. Die Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer die durch den/die Verkäufer:in der Immobilie zu entrichten ist, werden zumeist durch den/die Verkäufer:in getragen und zählen daher nicht zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinn.

Ein weiterer, aber vergleichsweise unbedeutender Kostenfaktor sind die Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren. Diese sind länderweise unterschiedlich und liegen im Bereich von 44 Euro bis 62 Euro bzw die Gebühren für das System des elektronischen Rechtsverkehrs.

Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch müssen die Unterschriften auf dem Kaufvertrag gerichtlich oder notariell beglaubigt werden. Die Kosten dafür richten sich nach dem Kaufpreis und sind durch einen Kammertarif geregelt. Bei einer durchschnittlichen Anlegerwohnung liegt diese Gebühr zwischen rund 200 Euro und 400 Euro.

Provision für die Vermittlung der Immobilie

Für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie durch eine:n Immobilienmakler:in müssen sowohl Käufer:in als auch Verkäufer:in eine Vermittlungsprovision bezahlen. Diese Provision ist grundsätzlich frei vereinbar und kann natürlich auch vollständig entfallen. Sofern eine Provision zu bezahlen ist, muss der/die Immobilienmakler:in aber jedenfalls vor dem Kauf darüber aufklären und darüber informieren.

Eine gesetzlich vorgegebene Höhe dieser Provision gibt es nicht. Allerdings definiert das Gesetz maximale Höchstsätze die verrechnet werden dürfen. Diese sind bei einem Wert

bis EUR 36.336,42 ..........................................................................je 4 %  von EUR 36.336,43 bis EUR 48.448,50 ........................EUR 1.453,46 *  ab EUR 48.448,51 ..........................................................................je 3 % von beiden Auftraggeber:innen (Verkäufer:in und Käufer:in) jeweils zzgl. 20 % USt.

Die maximal zulässige Provision bei einer durchschnittlichen Anlegerwohnung liegt also bei 3,6% (inkl. USt) des Kaufpreises.

Nebenkosten bei Hypothekardarlehen

Wird die Immobilie durch einen Kredit oder ein Darlehen ganz oder teilweise fremdfinanziert fallen zusätzliche Nebenkosten an. Üblicherweise werden Kredite für die Finanzierung von Immobilien hypothekarisch besichert. Das heißt im Klartext, dass der Kredit im Grundbuch im sogenannten Lastenblatt eingetragen wird. Hierfür werden ebenfalls Gebühren fällig, nämlich die Grundbucheintragungsgebühr in Höhe von 1,2% des eingetragenen Kreditbetrages, 0,6% für die allgemeine Rangordnung im Falle einer  Verpfändung, Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des/der jeweiligen Urkundenerrichter:in (Rechtsanwält:in oder Notar:in), Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif und die Kosten der allfälligen Schätzung der Immobilie laut Sachverständigentarif.

Zählt man all diese Steuern, Gebühren, Provisionen und Kosten zusammen landet man schnell bei rund 10% des Kaufpreises. Und wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einem Investment in eine Immobilie über Brickwise? 1,5% that’s it!

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¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
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