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Immobilien

Mietpreise - wie werden sie berechnet

Erst letzte Woche wies der Verfassungsgerichtshof eine Klage eines Wiener Vereins gegen die Wiener Mietobergrenzen bei Altbauwohnungen...
Autor:in
MARCO NEUMAYER
Datum
7/22/2021

Mietobergrenzen

Erst letzte Woche wies der Verfassungsgerichtshof eine Klage eines Wiener Vereins gegen die Wiener Mietobergrenzen bei Altbauwohnungen zurück. Der Antrag des Wiener Vereins stütze sich auf ein wissenschaftliches Gutachten, wonach die unterschiedlichen Höhen der Richtwerte je nach Bundesland eine ungerechtfertigte Diskriminierung sei. Die vorgebrachten Argumente hielten jedoch vor dem Höchstgericht nicht stand.  

Was ist der Mietpreisdeckel?

Die Mietzinsobergrenze, auch bekannt als Mietpreisdeckel, gilt nicht für alle Mietverhältnisse. Sie betrifft nur Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegen, also Wohnungen des Typ III. Darunter fallen die meisten Altbauwohnungen, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurden, sowie Mietwohnungen, die ohne öffentliche Fördermittel vor dem 01. Juli 1953 errichtet wurden.

Doch selbst wenn das MRG voll anwendbar ist, können je nach Art der Wohnung oder des Mietvertrages unterschiedliche Vorschriften zur Anwendung kommen. So kommt bei einer Neuvermietung oder der Verlängerung eines befristeten Mietvertrags einer der folgenden drei Obergrenzen zur Anwendung:

  • Kategoriemietzins
  • Angemessener Mietzins
  • Richtwertmietzins
  • Wie ergibt sich der Mietpreis?

    Kategoriemietzins

    Die Ausstattungskriterien einer Wohnung spielen eine wesentliche Rolle bei der Frage, welches Mietzinsmodell nun zur Anwendung kommt und somit wie hoch die Miete ist.

    Das MRG sieht dabei die folgenden vier Kategorien vor:

    Ausstattungskategorie A: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand und mindestens 30m2 groß sein. Sie muss über Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit verfügen. Ebenso muss eine Zentral- oder Etagenheizung vorhanden sein.

    Ausstattungskategorie B: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein, Zimmer, Küche oder Kochnische, Vorraum, WC und zeitgemäße Badegelegenheit müssen vorhanden sein.

    Ausstattungskategorie C: Die Wohnung muss in brauchbarem Zustand sein und eine Wasserentnahmestelle und über ein WC im Inneren der Wohnung verfügen.

    Ausstattungskategorie D: Die Wohnung hat kein WC oder keine Wasserentnahmestelle im Inneren der Wohnung oder eine dieser Einrichtungen ist nicht brauchbar.

    Folgende Werte gelten seit der letzten Anpassung im März 2018:

  • Kategorie A: 3,60 € pro m2
  • Kategorie B: 2,70 € pro m2
  • Kategorie C und D brauchbar: 1,80 € pro m2
  • Kategorie D unbrauchbar: 0,90 € pro m2
  • Der Kategoriemietzins gilt für Mietverhältnisse in Altbauten, die vom 1. Januar 1982 bis 28. Februar 1994 abgeschlossen wurden. Ein fixer “Kategoriemietzins” gilt auch für Mietvertragsabschlüsse nach dem 1. März 1994, sofern es sich um eine Wohnung der Ausstattungskategorie D (brauchbar oder unbrauchbar) handelt.

    Angemessener Hauptmietzins

    Bei dem angemessenen Hauptmietzins handelt es sich um einen nach der Art, der Größe, der Lage und der Beschaffenheit der Wohnung angemessenen Betrag. Da das MRG allerdings keine konkrete Höhe des angemessenen Hauptmietzinses enthält, sondern diese nur oberflächlich beschreibt, gilt diese Form der Mietzinsbeschränkung als die lukrativste für Vermieter:innen.

    Ein angemessener Hauptmietzins kann für Wohnungen nur in den folgenden Fällen vereinbart werden:

  • Sie muss aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu geschaffen worden sein.
  • Sie befindet sich in einem denkmalgeschützten Gebäude und die Vermieter:in hat nach dem 8.5.1945 erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung aufgewendet.
  • Sie ist gut ausgestattet (Kategorie A oder B) und hat mehr als 130m2 (“Luxuswohnung”). Die Vermieter:in muss eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch die Vormieter:in vermietet haben. Werden Verbesserungsarbeiten durchgeführt, verlängert sich die Frist um ein Jahr.
  • Für die Wohnung wurde mit der Zustimmung der Mieter:in eine nachträgliche schriftliche Mietzinsvereinbarung nach einer mindestens einjährigen Dauer eines unbefristeten Mietverhältnisses getroffen.
  • Doch auch für Wohnungen, auf die ein angemessener Hauptmietzins anwendbar ist, ist nur ein ortsüblicher Marktmietzins erlaubt.

    Richtwertmietzins

    Der Mietzins richtet sich immer dann nach dem “Richtwert”, wenn die Voraussetzungen für einen angemessenen Mietzins nicht vorliegen und es sich auch nicht um eine Kategorie D Wohnung handelt.

    Kurzum: Der Richtwert betrifft meist Altbauwohnungen, die nicht größer als 130m2 sind und vor Ende des 2. Weltkriegs erbaut wurden.

    Die Richtwerte werden alle zwei Jahre für die einzelnen Bundesländer mit der Inflationsrate angehoben und betragen aktuell (Stand: 01.04.2019):

  • Wien: 5,81 €/m²
  • Burgenland: 5,30 €/m²
  • Niederösterreich: 5,96 €/m²
  • Oberösterreich: 6,29 €/m²
  • Salzburg: 8,03 €/m²
  • Tirol: 7,09 €/m²
  • Vorarlberg: 8,92 €/m²
  • Kärnten: 6,80 €/m²
  • Steiermark: 8,02 €/m²
  • Der Richtwertmietzins setzt sich zusammen aus dem Richtwert selbst sowie aus Zu- und Abschlägen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch noch ein Lagezuschlag verrechnet werden.

    Ausgegangen wird dabei immer von der sogenannten “Normwohnung”. Diese ist mindestens 30m2 groß und wurde vor 1945 errichtet. Folgende Faktoren spielen bei Zu- und Abschlägen zum Richtwert eine Rolle:

  • Lage
  • Ausstattung der Wohnung (Balkon, Keller, etc.)
  • Ausstattung des Gebäudes (Lift, Garage, Waschküche, etc.)
  • Erhaltungszustand des Gebäudes
  • Wie viele wahrscheinlich vermuten, verrechnet eine Vermieter:in eher Zuschläge auf den Mietzins, als dass Abschläge berücksichtigt werden.

    Inwieweit Zu- oder Abschläge verrechnet werden dürfen, regelt das Richtwertgesetz. Darin ist jedoch nicht geregelt, wie viel tatsächlich verrechnet werden darf. Das bedeutet, dass der Mietzins letztlich auf einer subjektiven Schätzung der Vermieter:in basiert.

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