Ein wichtiger Bestandteil der Rendite von Anlegerwohnungen ist neben einer potenziellen Wertentwicklung die Mietrendite. Wird eine Anlegerwohnung also vermietet, muss ein Mietvertrag abgeschlossen werden. Aber nicht alles kann in Mietverträgen frei vereinbart werden. Das Mietrecht gibt enge Schranken vor.
Als Vermieter:in hat man nun natürlich das Interesse, sich bestmöglich gegenüber dem/der Mieter:in abzusichern, die eigenen Interessen zu schützen. Grundsätzlich gilt natürlich zwischen Mieter:in und Vermieter:in die sogenannte Vertragsfreiheit, also die Möglichkeit, alles zu regeln, was man eben in einem Vertrag regeln möchte. Allerdings gibt das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) einen gewissen Rahmen vor. Zudem hat auch der Oberste Gerichtshof (OGH) in den letzten Jahren einige Klauseln in Mietverträgen, die zum Nachteil von Mieter:innen waren, wieder aufgehoben und für unzulässig erklärt. Dieser gesetzliche Rahmen ist aber nicht für alle Immobilien gleich. Unterschieden wird zwischen dem sogenannten Vollanwendungsbereich des MRG, dem Teilanwendungsbereich des (MRG) und Immobilien, die zur Gänze vom MRG ausgenommen sind. In welches dieser drei Bereiche des Mietrechts ein Mietvertrag fällt, wird in§ 1 MRG geregelt. Als Faustregel gilt laut Bundesministerium für Wirtschaft, dass die Miete von Wohnungen in vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichteten Mehrparteienhäusern zumeist dem Vollanwendungsbereich unterliegen. Wohnungen in nicht geförderten Neubauten und in Neubauten, die in Wohnungseigentum stehen, fallen unter den Teilanwendungsbereich des MRG. Mietverträge über in Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Geschäftsräumlichkeiten sind von der Anwendung des MRG zur Gänze ausgenommen, wenn der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurde.
Prinzipiell regelt ein Mietvertrag, dass ein:e Vermieter:in den Mietgegenstand, also eine Wohnung, ein Haus etc., überlässt und dafür einen vereinbarten monatlich zu bezahlenden Geldbetrag erhält. Als Mieter:in ist man dadurch einerseits verpflichtet, die Miete pünktlich zu bezahlen und andererseits sorgsam mit dem Mietgegenstand umzugehen. Wenn die monatliche Mietzahlung ausbleibt, haben Vermieter:innen das Recht, den Mietvertrag zu kündigen.
Der/Die Vermieter:in ist im Gegenzug für die Erhaltung des Mietgegenstandes verantwortlich. Was diese Erhaltungspflicht genau beinhaltet, haben wir bereits in unserem Artikel "Mein Boiler ist kaputt!" - Pflichten als Vermieter:in" erklärt. Außerdem muss der Mietgegenstand in einem brauchbaren Zustand inkl. Schlüssel und Ersatzschlüssel übergeben werden. Eine Wohnung, in der keine Reparaturen anfallen, gibt es nicht. Allerdings regelt das Mietrecht nicht ganz eindeutig, wer Reparaturen bezahlen muss. Je nachdem, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine neue Anlegerwohnung, eine Altbauwohnung oder eine Gemeindewohnung handelt, gelten unterschiedliche Regeln.
Klar geregelt ist aber, dass Mieter:innen Einrichtungen, die Heizung, Sanitäranlagen, Leitungen, Boiler und Gasthermen regelmäßig warten, also durch eine Fachfrau oder einen Fachmann überprüfen und servicieren lassen müssen. Außerdem müssen Mieter:innen die Wohnung pflegen, regelmäßig reinigen und beispielsweise die Fenster auf eigene Kosten justieren, sofern das notwendig ist. Bei ernsthaften Schäden muss der/die Vermieter:in außerdem sofort verständigt werden.
Vermieter:innen sind verpflichtet, die allgemeinen Teile des Gebäudes zu reparieren. Dazu zählen beispielsweise das Treppenhaus, allgemeine Heizungs-, Strom- oder Wasseranlagen und -installationen. Außerdem muss alles erhalten werden, was mitvermietet wurde. Also beispielsweise Einbauküchengeräte, Satellitenanlage und eventuell Wasserboiler.
Eine der häufigsten Fragen zum Mietrecht ist, ob die Wohnung am Ende des Mietvertrages ausgemalt werden muss. Der Oberste Gerichtshof hat in seinem Urteil 6 Ob 104/09a entschieden, dass Wohnungen nur dann neu ausgemalt werden müssen, wenn die Farbe an der Wand stark abgenutzt ist oder die Wände ortsunüblich bemalt wurden. Bei normaler Abnutzung muss die Wohnung selbst dann nicht ausgemalt werden, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde.
Eine normale Abnutzung wäre beispielsweise das Montieren von Seifen- und Handtuchhaltern im Bad, auch wenn dafür Fliesen angebohrt wurden oder das Anbringen von üblichem Mobiliar wie Küchenkästen und Hängeregalen und dadurch bedingte Bohrlöcher in den Wänden.
Je nachdem, ob eine Immobilie im Vollanwendungsbereich, Teilanwendungsbereich oder
Nichtanwendungsbereich liegt, gelten unterschiedliche gesetzliche Regelungen für die Kündigung des Mietvertrages.
Im Vollanwendungsbereich genießen Mieter:innen Kündigungsschutz. Das heißt, dass Vermieter:innen den Vertrag nur gerichtlich aufkündigen können und Kündigungsgrund gemäß § 30 Absatz 2 MRG vorliegen muss. Dazu zählt beispielsweise das nicht Bezahlen er Miete, Störung des Zusammenlebens der Mitbewohner:innen durch strafbare Handlungen, unsachgemäße Nutzung des Mietgegenstandes und einiges mehr.
Fällt der Mietvertrag nicht unter den Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG, kann die Kündigung außergerichtlich ohne Angabe eines Kündigungsgrundes erfolgen.
Für die Erstellung eines Mietvertrages und dem richtigen Umgang damit braucht es also durchaus Expertise und es empfiehlt sich die Beratung durch eine:n Rechtsanwältin. Bequem wäre natürlich, wenn man sich um all das überhaupt nicht kümmern müsste und ganz einfach vom Sofa aus in eine Anlegerwohnung investieren könnte und monatlich einfach die Miete kassieren könnte. Ganz ohne dem komplizierten Firlefanz.
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