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Immobilien

Alles rund um den Mietvertrag

Ein wichtiger Bestandteil der Rendite von Anlegerwohnungen ist neben einer potenziellen Wertentwicklung die Mietrendite. Wird eine Anlegerwohnung ...
Autor:in
MICHAEL MURG
Datum
7/2/2021

Ein wichtiger Bestandteil der Rendite von Anlegerwohnungen ist neben einer potenziellen Wertentwicklung die Mietrendite. Wird eine Anlegerwohnung also vermietet, muss ein Mietvertrag abgeschlossen werden. Aber nicht alles kann in Mietverträgen frei vereinbart werden. Das Mietrecht gibt enge Schranken vor.

Gesetzliche Rahmen

Als Vermieter:in hat man nun natürlich das Interesse, sich bestmöglich gegenüber dem/der Mieter:in abzusichern, die eigenen Interessen zu schützen. Grundsätzlich gilt natürlich zwischen Mieter:in und Vermieter:in die sogenannte Vertragsfreiheit, also die Möglichkeit, alles zu regeln, was man eben in einem Vertrag regeln möchte. Allerdings gibt das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) einen gewissen Rahmen vor. Zudem hat auch der Oberste Gerichtshof (OGH) in den letzten Jahren einige Klauseln in Mietverträgen, die zum Nachteil von Mieter:innen waren, wieder aufgehoben und für unzulässig erklärt. Dieser gesetzliche Rahmen ist aber nicht für alle Immobilien gleich. Unterschieden wird zwischen dem sogenannten Vollanwendungsbereich des MRG, dem Teilanwendungsbereich des (MRG) und Immobilien, die zur Gänze vom MRG ausgenommen sind. In welches dieser drei Bereiche des Mietrechts ein Mietvertrag fällt, wird in§ 1 MRG geregelt. Als Faustregel gilt laut Bundesministerium für Wirtschaft, dass die Miete von Wohnungen in vor dem Ende des Zweiten Weltkriegs errichteten Mehrparteienhäusern zumeist dem Vollanwendungsbereich unterliegen. Wohnungen in nicht geförderten Neubauten und in Neubauten, die in Wohnungseigentum stehen, fallen unter den Teilanwendungsbereich des MRG. Mietverträge über in Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Geschäftsräumlichkeiten sind von der Anwendung des MRG zur Gänze ausgenommen, wenn der Mietvertrag nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurde.

Mietvertrag

Prinzipiell regelt ein Mietvertrag, dass ein:e Vermieter:in den Mietgegenstand, also eine Wohnung, ein Haus etc., überlässt und dafür einen vereinbarten monatlich zu bezahlenden Geldbetrag erhält. Als Mieter:in ist man dadurch einerseits verpflichtet, die Miete pünktlich zu bezahlen und andererseits sorgsam mit dem Mietgegenstand umzugehen. Wenn die monatliche Mietzahlung ausbleibt, haben Vermieter:innen das Recht, den Mietvertrag zu kündigen.

Reparaturen & Erhaltungspflicht

Der/Die Vermieter:in ist im Gegenzug für die Erhaltung des Mietgegenstandes verantwortlich. Was diese Erhaltungspflicht genau beinhaltet, haben wir bereits in unserem Artikel "Mein Boiler ist kaputt!" - Pflichten als Vermieter:in" erklärt. Außerdem muss der Mietgegenstand in einem brauchbaren Zustand inkl. Schlüssel und Ersatzschlüssel übergeben werden. Eine Wohnung, in der keine Reparaturen anfallen, gibt es nicht. Allerdings regelt das Mietrecht nicht ganz eindeutig, wer Reparaturen bezahlen muss. Je nachdem, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine neue Anlegerwohnung, eine Altbauwohnung oder eine Gemeindewohnung handelt, gelten unterschiedliche Regeln.

Klar geregelt ist aber, dass Mieter:innen Einrichtungen, die Heizung, Sanitäranlagen, Leitungen, Boiler und Gasthermen regelmäßig warten, also durch eine Fachfrau oder einen Fachmann überprüfen und servicieren lassen müssen. Außerdem müssen Mieter:innen die Wohnung pflegen, regelmäßig reinigen und beispielsweise die Fenster auf eigene Kosten justieren, sofern das notwendig ist. Bei ernsthaften Schäden muss der/die Vermieter:in außerdem sofort verständigt werden.

Vermieter:innen sind verpflichtet, die allgemeinen Teile des Gebäudes zu reparieren. Dazu zählen beispielsweise das Treppenhaus, allgemeine Heizungs-, Strom- oder Wasseranlagen und -installationen. Außerdem muss alles erhalten werden, was mitvermietet wurde. Also beispielsweise Einbauküchengeräte, Satellitenanlage und eventuell Wasserboiler.

Das berühmte Ausmalen

Eine der häufigsten Fragen zum Mietrecht ist, ob die Wohnung am Ende des Mietvertrages ausgemalt werden muss. Der Oberste Gerichtshof hat in seinem Urteil 6 Ob 104/09a entschieden, dass Wohnungen nur dann neu ausgemalt werden müssen, wenn die Farbe an der Wand stark abgenutzt ist oder die Wände ortsunüblich bemalt wurden. Bei normaler Abnutzung muss die Wohnung selbst dann nicht ausgemalt werden, wenn dies im Vertrag vereinbart wurde.

Eine normale Abnutzung wäre beispielsweise das Montieren von Seifen- und Handtuchhaltern im Bad, auch wenn dafür Fliesen angebohrt wurden oder das Anbringen von üblichem Mobiliar wie Küchenkästen und Hängeregalen und dadurch bedingte Bohrlöcher in den Wänden.

Kündigung des Mietvertrages

Je nachdem, ob eine Immobilie im Vollanwendungsbereich, Teilanwendungsbereich oder

Nichtanwendungsbereich liegt, gelten unterschiedliche gesetzliche Regelungen für die Kündigung des Mietvertrages.

Im Vollanwendungsbereich genießen Mieter:innen Kündigungsschutz. Das heißt, dass Vermieter:innen den Vertrag nur gerichtlich aufkündigen können und Kündigungsgrund gemäß § 30 Absatz 2 MRG vorliegen muss. Dazu zählt beispielsweise das nicht Bezahlen er Miete, Störung des Zusammenlebens der Mitbewohner:innen durch strafbare Handlungen, unsachgemäße Nutzung des Mietgegenstandes und einiges mehr.

Fällt der Mietvertrag nicht unter den Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG, kann die Kündigung außergerichtlich ohne Angabe eines Kündigungsgrundes erfolgen.

Für die Erstellung eines Mietvertrages und dem richtigen Umgang damit braucht es also durchaus Expertise und es empfiehlt sich die Beratung durch eine:n Rechtsanwältin. Bequem wäre natürlich, wenn man sich um all das überhaupt nicht kümmern müsste und ganz einfach vom Sofa aus in eine Anlegerwohnung investieren könnte und monatlich einfach die Miete kassieren könnte. Ganz ohne dem komplizierten Firlefanz.

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²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
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