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So funktioniert die grundbücherliche Besicherung digitaler Immobilienanteile.

Das direkte Investment in eine Immobilie geht üblicherweise mit der Eintragung der Käufer:in in das Grundbuch einher. Brickwise hat einen Weg gefunden, wie ein indirektes Immobilieninvestment auch ohne namentlichen Eintrag mit einer grundbücherlichen Sicherheit ausgestattet werden kann - basierend auf einem knapp 150 Jahre alten Gesetz.
Autor:in
Michael Murg
Datum
8/31/2022

Wie können Investments der Brickwise-Investor:innen, obwohl sie nicht direkt Eigentümer:innen der einzelnen Immobilien werden und damit nicht namentlich im Eigentumsblatt des Grundbuchs eingetragen werden, trotzdem grundbücherlich besichert werden? Während die grundbücherliche Besicherung in Deutschland über die Eintragung einer so genannten Grundschuld möglich ist, schien es für diese Thematik in Österreich keine praktikable Lösung zu geben. Brickwise hat nun jedoch auch für Österreich eine Lösung gefunden, und zwar durch die Verbindung einer der neuesten Technologien, der Blockchain Technologie, und einem der ältesten österreichischen Gesetze, dem Teilschuldverschreibungskuratorengesetz aus dem Jahr 1874.

Immobilie, Wertpapier und Blockchain

Digitale Immobilienanteile, wie sie über Brickwise angeboten werden, sind bekanntlich tokenisierte Wertpapiere, die wirtschaftliche Ansprüche in Bezug auf einzelne Immobilien verbriefen. Konkret ist in diesem Wertpapier festgelegt, dass Investor:innen laufende Auszahlungen aus den Überschüssen aus Mieteinnahmen und den Bewirtschaftungskosten erhalten, an der Wertentwicklung partizipieren und auch definierte Mitbestimmungsrechte bezüglich der Immobilie haben. „Tokenisiert“ bedeutet in diesem Zusammenhang, dass das besagte Wertpapier erst durch die Erstellung eines spezifischen Tokens auf einer Blockchain Rechtskraft erlangt und damit entsteht. Für das Wertpapier wird jeweils eine international gültige und einzigartige Wertpapier-Identifikationsnummer bei der Österreichischen Kontrollbank beantragt, die gleichzeitig auch die eindeutige Bezeichnung des Tokens auf der Blockchain ist. Damit sind Wertpapier und Token unveränderlich miteinander verbunden und immer eindeutig identifizierbar. 

Grundbücherliche Besicherung

Eine grundbücherliche Besicherung ist die Eintragung schuldrechtlicher Ansprüche bzw. Forderungen im Lastenblatt (C-Blatt) des Grundbuchs in Form eines sogenannten Pfandrechts. Dieses ist durch die Eintragung gegenüber jeder/jedem wirksam, für die Öffentlichkeit jederzeit überprüfbar, einsehbar und kann nur mit Zustimmung des oder der Begünstigten wieder aus dem Grundbuch gelöscht werden. Grundsätzlich erfordert die Eintragung eines Pfandrechts ins Grundbuch immer auch die Nennung eines/einer konkreten Begünstigten – in den meisten Fällen handelt es sich dabei um eine finanzierende Bank. 

Offenkundig wäre es aber äußerst unpraktisch, aufwändig und kostspielig, wenn bei jedem Kauf oder Verkauf eines digitalen Immobilienanteils die Eintragung der grundbücherlichen Besicherung im Grundbuch geändert werden müsste. Die Lösung hierfür ermöglicht nun das bereits erwähnte Teilschuldverschreibungskuratorengesetz aus dem Jahr 1874, wodurch ein so genanntes Kollektivpfandrecht im Grundbuch eingetragen werden kann. Die grundbücherliche Besicherung muss dadurch nicht mehr auf eine:n konkrete:n Begünstige:n lauten, sondern kann zu Gunsten aller Inhaber:innen des tokenisierten Wertpapiers im Grundbuch eingetragen werden. 

Dies bewirkt, dass immer der- oder diejenige grundbücherlich besicherte Ansprüche hat, der/die auch zum jeweiligen Zeitpunkt das tokenisierte Wertpapier, also den digitalen Immobilienanteil, besitzt. Darüber hinaus kann die Löschung der grundbücherlichen Sicherheit nur mit Zustimmung der Inhaber:in des digitalen Immobilienanteils wieder aus dem Grundbuch bewirkt werden. 

Der nachfolgende Auszug aus dem Grundbuch zeigt beispielhaft, wie eine solche grundbücherliche Besicherung im Grundbuch eingetragen ist.

Für all jene, die über Brickwise in Immobilien investieren, bedeutet dies, dass ihr Anspruch auf anteilige Partizipation am Überschuss aus den Nettomieteinnahmen sowie an einem allfälligen Veräußerungserlös ab der Eintragung des Pfandrechts in Höhe des Ausgabebetrages grundbücherlich besichert ist bzw. diese grundbücherliche Besicherung nach der Emission beim jeweils zuständigen Grundbuchsgericht beantragt wird.  Im Falle einer exekutiven Verwertung der Immobilie, z.B. im Rahmen eines Exekutions- oder Insolvenzverfahrens, werden die Inhaber:innen des Pfandrechts in Höhe des Ausgabebetrags vorrangig, also vor allfälligen anderen Gläubigern, bezahlt.

Blockchain übernimmt die Funktionen eines digitalen Grundbuchs - ersetzt es aber nicht 

Das Grundbuch hat die Hauptfunktion, über alle Rechtsverhältnisse in Bezug auf Immobilien Auskunft zu geben. Konkret darüber, wer Eigentümer:in einer Immobilie ist und welche Lasten und Dienstbarkeiten bezüglich der Immobilie bestehen. Da die Eintragung von blockchain-basierten Token als Eigentümer:innen im Eigentumsblatt (B-Blatt) des Grundbuchs nicht möglich ist, wird stattdessen eine juristische Person als rechtliche Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen. Diese juristische Person ist gleichzeitig die Emittentin der digitalen Immobilienanteile. Aufgrund der Eintragung der grundbücherlichen Sicherheit zugunsten aller Inhaber:innen der digitalen Immobilienanteile ist über das Grundbuch nicht feststellbar, wer die Inhaber der digitalen Immobilienanteile sind. An dieser Stelle betritt die Blockchain die Bühne. 

Blockchain ist eine Technologie, um Daten in einer dezentralen Infrastruktur ohne zentrale Instanz nachvollziehbar und manipulationssicher im Konsens zu verwalten. Dezentralität bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Daten nicht nur einmalig zentral gespeichert sind, sondern in vielen synchron laufenden Datenbanken, die sich automatisch untereinander abgleichen. Hierdurch wird Manipulation praktisch unmöglich, da eine einzelne manipulierte Datenbank nicht mehr synchron zu den anderen vorhandenen Datenbanken wäre und damit auch nicht mehr validiert würde. Andererseits bewirkt die Dezentralität auch eine hohe Datensicherheit, da der Ausfall einzelner Datenbanken nicht zu Datenverlust führen kann. Darüber hinaus sorgen kryptografische Mechanismen unter anderem dafür, dass einmal in die Blockchain aufgenommene Daten nicht mehr verändert werden können.

 

Blockchains sind demnach sichere, stets aktuelle Verzeichnisse, in denen sich digitale Transaktionen verlässlich und für die Teilnehmer nachvollziehbar dokumentieren lassen. Dadurch ist immer eindeutig, unverfälschlich, transparent aber anonymisiert und in verschlüsselter Form nachvollziehbar, wer der/die Eigentümer:in eines auf der Blockchain gespeicherten digitalen Immobilienanteils ist. In anderen Worten: Die Blockchain hat in diesem Zusammenhang die Hauptfunktion, über alle Rechtsverhältnisse in Bezug auf digitale Immobilienanteile Auskunft zu geben - verschlüsselt und anonym versteht sich.  

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¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
Brickwise Investment GmbH ist gebundener Vermittler gemäß § 3 (2) WpIG der Effecta GmbH, Florstadt. Die über Brickwise vermittelten Finanzprodukte sind mit erheblichen Risiken verbunden und können zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.

Über Brickwise investierst du nicht direkt in Immobilien, sondern
erwirbst Genussscheine, die dir das Recht zur Partizipation an Mietüberschüssen aus der Vermietung und dem Erlös aus der Veräußerung der Immobilie einräumen. Grundbücherliches Eigentum wird nicht begründet. Nach der Emission wird jedoch ein grundbücherliches Pfandrecht in Höhe des Ausgabepreises für alle Inhaber:innen der Genussscheine beantragt.
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