Bei Immobilientransaktionen wechseln hohe Summen den/die Besitzer:in – daher ist es besonders wichtig, sich in der komplexen Materie auszukennen und die Expertise von Liegenschafts- und Immobilienrechtsexpert:innen einzuholen. Angesichts des aktuellen Immobilienmarkt-Booms und der steigenden Attraktivität von Immobilieninvestments ist die Bedeutung von Immobilientransaktionen und das Wissen um damit verbundene Tücken und Fallstricke umso größer.
Welchem Prozedere folgt eine Immobilientransaktion und welche Schritte sind in Österreich von besonderer Relevanz? Wir geben einen Überblick über wichtigsten Themen: die Grundbuchseintragung, den Rangordnungsbeschluss, die Treuhandschaft, Hypotheken und die Aufsandungserklärung;
Die Grundbuchseintragung dient der Begründung des Eigentums an einer erworbenen Liegenschaft. Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch (Verbücherung) ist eine Gebühr in der Höhe von 1,1 % des Kaufpreises der Liegenschaft zu entrichten. Die Eintragung erfolgt durch das zuständige Grundbuchsgericht, in dessen Zuständigkeitsbereich die Liegenschaft fällt. Neben anderen notwendigen Unterlagen sind ein beglaubigt unterfertigter Kaufvertrag und ein Grundbuchsgesuch für die Grundbuchseintragung jedenfalls erforderlich. Sofern der Erwerb einer Liegenschaft fremdfinanziert ist und die Liegenschaft als Sicherstellung dienen soll, kann zugunsten des/der Kreditgeber:in ein Pfandrecht auf der Liegenschaft eingetragen werden (Hypothek). Die Dauer der Verbücherung von Rechten variiert beträchtlich. Dabei kommt es nicht nur auf die Gegend des Grundbuchsgerichts (ob im ländlichen Gebiet oder im Ballungsraum gelegen) an, sondern auch auf die generelle Auslastung des/der Rechtspfleger:in, die Komplexität des betreffenden Gesuchs und auch darauf, wie viele Miteigentümer:innen eine Liegenschaft hat, die gerade ebenso Anträge gestellt haben.
Im Zuge eines Liegenschaftskaufes kann beim Grundbuchsgericht ein Rangordnungsbeschluss und somit eine „Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung“ beantragt werden. Mit dem Rangordnungsbeschluss sichert sich der/die Liegenschaftserwerber:in einen bücherlichen Rang für das zukünftig einzutragende Eigentumsrecht. Durch die spätere Einverleibung des Eigentumsrechtes im Rang der Anmerkung wird der/die Liegenschaftserwerber:in davor geschützt, in der Zeit bis zur Eintragung seines Rechtes durch Änderungen im Grundbuchsstand geschädigt zu werden. Praktisch hat der Rangordnungsbeschluss Auswirkungen auf mögliche Pfandrechte von Gläubiger:innen des/der Eigentüme:in. So kann für Pfandrechte, die auf der Liegenschaft nach dem Vorliegen der Ranganmerkung eintragen werden, die Löschung auf Basis des Rangordnungsbeschlusses beantragt werden. Zudem kann der/die Verkäufer:in die Liegenschaft kein zweites Mal wirksam veräußern – auf Ansuchen des/der Berechtigten lässt sich das Eigentumsrecht des/der Zweitkäufer:in, welches nach der Ausstellung des Rangordnungsbeschlusses im Grundbuch einverleibt wurde, durch Vorlage des Rangordnungsbeschlusses wieder löschen. Die Ranganmerkung gilt jedoch nur (maximal) für die Dauer eines Jahres, kann nicht verlängert werden, tritt mit Ende der Frist außer Kraft und ist von Amts wegen zu löschen. Alle zwischenzeitlich eingetragenen Rechte werden wirksam – für den :die Käufer:in ist es daher von Bedeutung, dass sein Eigentum innerhalb eines Jahres eingetragen wird.
In Österreich werden Immobilientransaktionen üblicherweise im Rahmen einer Treuhandschaft abgewickelt. Sie soll einen sicheren und raschen Vollzug der Immobilientransaktion garantieren. Käufer:in und Verkäufer:in einer Liegenschaft beauftragen einen/eine Rechtsanwalt:Rechtsanwältin oder einen/eine Notar:in mit der Abwicklung der Treuhandschaft. Aufgabe des/der Treuhänder:in ist es, nach Einlangen des Kaufpreises am Treuhandkonto die Eintragung des Eigentums in das Grundbuch vorzunehmen und nach erfolgreicher Eintragung den Kaufpreis an den/die Verkäufer:in zu überweisen. Diese Maßnahme dient der Sicherstellung einer reibungslosen Transaktion, der ordnungsgemäßen Abwicklung sowie grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrags und verhindert eine Eigentumsübertragung an den/die Käufer:in, bevor dieser/diese den Kaufpreis aufgebracht hat. So kann der/die Treuhänder:in eine Eintragung erst bewirken, wenn ein Kaufvertrag in grundbuchsfähiger Form sowie eine Aufsandungserklärung vorliegen und – sofern vertraglich vorgesehen – wenn der Kaufpreis am Treuhandkonto eingelangt ist.
Mit der eben erwähnten Aufsandungserklärung stimmt der/die Verkäufer:in der Eintragung des Eigentumsrechts des/der Käufer:in in das Grundbuch ausdrücklich zu. Diese Erklärung ist meist schon im Kaufvertrag enthalten und beinhaltet die schriftliche Erklärung des/der Eigentümer:in, dass er/sie mit der Eintragung im Grundbuch einverstanden ist. Die Erklärung mit beglaubigter Unterschrift ist eine zwingende Voraussetzung für die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch.
Die „Vormerkung des Eigentumsrechts“ kann als Substitut zur Anmerkung der Rangordnung zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden. Die Vormerkung hat einen bedingten Rechtserwerb oder Rechtsverlust zur Folge. Eine Eintragung des Antragstellers im Grundbuch erfolgt nur unter der Bedingung, dass später eine Rechtfertigung der Vormerkung erfolgt, indem die für die Einverleibung noch fehlenden Nachweise nachgereicht werden. Die bloße Vormerkung ist von der Eintragungsgebühr ausgenommen. Sobald die Anmerkung im Grundbuch erfolgt ist die Eintragungsgebühr aber vom Wert des einzutragenden Rechts zu berechnen.
Der Begriff Hypothek hat zwei Bedeutungen – einerseits ist damit das dingliche Pfandrecht an der Liegenschaft gemeint, andererseits aber auch die durch ein solches Pfandrecht gesicherte Forderung. In der Regel dient eine Hypothek als Kreditsicherheit für ein Darlehen. Im Rahmen eines Hypothekarkredits räumt der:die Kreditnehmer:in dem:der Kreditgeber:in, in der Regel einer Bank, ein Pfandrecht an der Liegenschaft ein, um im Gegenzug ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises zu erhalten. Für die Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch fällt eine Eintragungsgebühr von 1,2 % des Pfandbetrages an. Zusätzlich fallen in den meisten Fällen noch Kosten für die „Nebengebührensicherstellung“ an, um Nebenforderungen (zB Zinsen) den gleichen Rang im Grundbuch wie der Hauptforderung zu verschaffen. In der Praxis ist ein Betrag im Ausmaß von maximal 30 bis 40 % des Kapitals üblich. Somit sind die effektiven Kosten summa summarum höher als 1,2 % des Kreditbetrages. Sobald das Darlehen bei Vorliegen einer Festbetragshypothek abbezahlt ist und die Restschuld Null beträgt, wird die gesicherte Schuldforderung automatisch aufgelöst. Im Rahmen einer Höchstbetragshypothek wird die Schuldforderung hingegen erst aufgelöst, wenn das Schuldverhältnis an sich beendet wird. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld bleibt jedoch unverändert bestehen und kann nur mittels Antrags und Zustimmung der Bank im Grundbuch gelöscht werden. Die vorzeitige Löschung einer Hypothek ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich: Erstens muss der Kredit vollständig abbezahlt sein (Ausnahme: bei ausgezeichneter Bonität kann die Löschung bereits vor gänzlicher Rückzahlung beantragt werden) und zweitens hat die Bank ein Mitspracherecht. Ob das Kreditinstitut der Löschung zustimmt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, wie der Höhe des verbleibenden Kreditbetrags, der Kundenbeziehung zur Bank, sowie vorhandener Sicherheiten zum Tausch.
Zur Begründung des Eigentums eines/einer Erwerber:in an einer Liegenschaft ist die Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch erforderlich. Die Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechtes beläuft sich auf 1,1 % des Kaufpreises. Der Rangordnungsbeschluss schützt den/die Käufer:in einer Liegenschaft für die Dauer eines Jahres vor für ihn/sie nachteiligen Änderungen des Grundbuchsstandes (zB vorrangige Pfandrechtseintragungen durch Gläubiger:innen des/der Verkäufer:in). Die Treuhandschaft ist ein weiteres Mittel, um die Immobilientransaktion rasch, ordnungsgemäß und sicher abzuwickeln und wird in jedem Fall empfohlen. Die Aufsandungserklärung findet sich meist schon im Kaufvertrag und enthält die ausdrückliche Zustimmung des/der Verkäufer:in zur Einverleibung des Eigentumsrechts des/der Käufer:in in das Grundbuch. Eine Hypothek dient in der Regel als Kreditsicherheit der Bank bei der Kreditvergabe zur Finanzierung des Liegenschaftserwerbs und wird ebenfalls in das Grundbuch eingetragen.
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