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Immobilien

So funktioniert eine Immobilien-Transaktion

Bei Immobilientransaktionen wechseln hohe Summen den/die Besitzer:in – daher ist es besonders wichtig, sich in der komplexen Materie auszukennen und die Expertise von Liegenschafts- und...
Autor:in
MICHAEL MURG
Datum
4/14/2021

Immobilientransaktion

Bei Immobilientransaktionen wechseln hohe Summen den/die Besitzer:in – daher ist es besonders wichtig, sich in der komplexen Materie auszukennen und die Expertise von Liegenschafts- und Immobilienrechtsexpert:innen einzuholen. Angesichts des aktuellen Immobilienmarkt-Booms und der steigenden Attraktivität von Immobilieninvestments ist die Bedeutung von Immobilientransaktionen und das Wissen um damit verbundene Tücken und Fallstricke umso größer.

Welchem Prozedere folgt eine Immobilientransaktion und welche Schritte sind in Österreich von besonderer Relevanz? Wir geben einen Überblick über wichtigsten Themen: die Grundbuchseintragung, den Rangordnungsbeschluss, die Treuhandschaft, Hypotheken und die Aufsandungserklärung;

Die Grundbuchseintragung dient der Begründung des Eigentums an einer erworbenen Liegenschaft. Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch  (Verbücherung) ist eine Gebühr in der Höhe von 1,1 % des Kaufpreises der Liegenschaft zu entrichten. Die Eintragung erfolgt durch das zuständige Grundbuchsgericht, in dessen Zuständigkeitsbereich die Liegenschaft fällt. Neben anderen notwendigen Unterlagen sind ein beglaubigt unterfertigter Kaufvertrag und ein Grundbuchsgesuch für die Grundbuchseintragung jedenfalls erforderlich. Sofern der Erwerb einer Liegenschaft fremdfinanziert ist und die Liegenschaft als Sicherstellung dienen soll, kann zugunsten des/der Kreditgeber:in ein Pfandrecht auf der Liegenschaft eingetragen werden (Hypothek). Die Dauer der Verbücherung von Rechten variiert beträchtlich. Dabei kommt es nicht nur auf die Gegend des Grundbuchsgerichts (ob im ländlichen Gebiet oder im Ballungsraum gelegen) an, sondern auch auf die generelle Auslastung des/der Rechtspfleger:in, die Komplexität des betreffenden Gesuchs und auch darauf, wie viele Miteigentümer:innen eine Liegenschaft hat, die gerade ebenso Anträge gestellt haben.

Im Zuge eines Liegenschaftskaufes kann beim Grundbuchsgericht ein Rangordnungsbeschluss und somit eine „Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung“ beantragt werden. Mit dem Rangordnungsbeschluss sichert sich der/die Liegenschaftserwerber:in einen bücherlichen Rang für das zukünftig einzutragende Eigentumsrecht. Durch die spätere Einverleibung des Eigentumsrechtes im Rang der Anmerkung wird der/die Liegenschaftserwerber:in davor geschützt, in der Zeit bis zur Eintragung seines Rechtes durch Änderungen im Grundbuchsstand geschädigt zu werden. Praktisch hat der Rangordnungsbeschluss Auswirkungen auf mögliche Pfandrechte von Gläubiger:innen des/der Eigentüme:in. So kann für Pfandrechte, die auf der Liegenschaft nach dem Vorliegen der Ranganmerkung eintragen werden, die Löschung auf Basis des Rangordnungsbeschlusses beantragt werden. Zudem kann der/die Verkäufer:in die Liegenschaft kein zweites Mal wirksam veräußern – auf Ansuchen des/der Berechtigten lässt sich das Eigentumsrecht des/der Zweitkäufer:in, welches nach der Ausstellung des Rangordnungsbeschlusses im Grundbuch einverleibt wurde, durch Vorlage des Rangordnungsbeschlusses wieder löschen. Die Ranganmerkung gilt jedoch nur (maximal) für die Dauer eines Jahres, kann nicht verlängert werden, tritt mit Ende der Frist außer Kraft und ist von Amts wegen zu löschen.  Alle zwischenzeitlich eingetragenen Rechte werden wirksam – für den :die Käufer:in ist es daher von Bedeutung, dass sein Eigentum innerhalb eines Jahres eingetragen wird.

In Österreich werden Immobilientransaktionen üblicherweise im Rahmen einer Treuhandschaft abgewickelt. Sie soll einen sicheren und raschen Vollzug der Immobilientransaktion garantieren. Käufer:in und Verkäufer:in einer Liegenschaft beauftragen einen/eine Rechtsanwalt:Rechtsanwältin oder einen/eine Notar:in mit der Abwicklung der Treuhandschaft. Aufgabe des/der Treuhänder:in ist es, nach Einlangen des Kaufpreises am Treuhandkonto die Eintragung des Eigentums in das Grundbuch vorzunehmen und nach erfolgreicher Eintragung den Kaufpreis an den/die Verkäufer:in zu überweisen. Diese Maßnahme dient der Sicherstellung einer reibungslosen Transaktion, der ordnungsgemäßen Abwicklung sowie grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrags und verhindert eine Eigentumsübertragung an den/die Käufer:in, bevor dieser/diese den Kaufpreis aufgebracht hat. So kann der/die Treuhänder:in eine Eintragung erst bewirken, wenn ein Kaufvertrag in grundbuchsfähiger Form sowie eine Aufsandungserklärung vorliegen und – sofern vertraglich vorgesehen – wenn der Kaufpreis am Treuhandkonto eingelangt ist.

Mit der eben erwähnten Aufsandungserklärung stimmt der/die Verkäufer:in der Eintragung des Eigentumsrechts des/der Käufer:in in das Grundbuch ausdrücklich zu. Diese Erklärung ist meist schon im Kaufvertrag enthalten und beinhaltet die schriftliche Erklärung des/der Eigentümer:in, dass er/sie mit der Eintragung im Grundbuch einverstanden ist. Die Erklärung mit beglaubigter Unterschrift ist eine zwingende Voraussetzung für die Eintragung des Eigentumsrechts in das Grundbuch.

Die „Vormerkung des Eigentumsrechts“ kann als Substitut zur Anmerkung der Rangordnung zwischen den Vertragsparteien vereinbart werden. Die Vormerkung hat einen bedingten Rechtserwerb oder Rechtsverlust zur Folge. Eine Eintragung des Antragstellers im Grundbuch erfolgt nur unter der Bedingung, dass später eine Rechtfertigung der Vormerkung erfolgt, indem die für die Einverleibung noch fehlenden Nachweise nachgereicht werden. Die bloße Vormerkung ist von der Eintragungsgebühr ausgenommen. Sobald die Anmerkung im Grundbuch erfolgt ist die Eintragungsgebühr aber vom Wert des einzutragenden Rechts zu berechnen.

Der Begriff Hypothek hat zwei Bedeutungen – einerseits ist damit das dingliche Pfandrecht an der Liegenschaft gemeint, andererseits aber auch die durch ein solches Pfandrecht gesicherte Forderung. In der Regel dient eine Hypothek als Kreditsicherheit für ein Darlehen. Im Rahmen eines Hypothekarkredits räumt der:die Kreditnehmer:in dem:der Kreditgeber:in, in der Regel einer Bank, ein Pfandrecht an der Liegenschaft ein, um im Gegenzug ein Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises zu erhalten. Für die Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch fällt eine Eintragungsgebühr von 1,2 %  des Pfandbetrages an. Zusätzlich fallen in den meisten Fällen noch Kosten für die „Nebengebührensicherstellung“ an, um Nebenforderungen (zB Zinsen) den gleichen Rang im Grundbuch wie der Hauptforderung zu verschaffen. In der Praxis ist ein Betrag im Ausmaß von maximal 30 bis 40 % des Kapitals üblich. Somit sind die effektiven Kosten summa summarum höher als 1,2 % des Kreditbetrages. Sobald das Darlehen bei Vorliegen einer Festbetragshypothek abbezahlt ist und die Restschuld Null beträgt, wird die gesicherte Schuldforderung automatisch aufgelöst. Im Rahmen einer Höchstbetragshypothek wird die Schuldforderung hingegen erst aufgelöst, wenn das Schuldverhältnis an sich beendet wird. Die im Grundbuch eingetragene Grundschuld bleibt jedoch unverändert bestehen und kann nur mittels Antrags und Zustimmung der Bank im Grundbuch gelöscht werden. Die vorzeitige Löschung einer Hypothek ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich: Erstens muss der Kredit vollständig abbezahlt sein (Ausnahme: bei ausgezeichneter Bonität kann die Löschung bereits vor gänzlicher Rückzahlung beantragt werden) und zweitens hat die Bank ein Mitspracherecht. Ob das Kreditinstitut der Löschung zustimmt, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, wie der Höhe des verbleibenden Kreditbetrags, der Kundenbeziehung zur Bank, sowie vorhandener Sicherheiten zum Tausch.

Kurz & Kompakt

Zur Begründung des Eigentums eines/einer Erwerber:in an einer Liegenschaft ist die Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch erforderlich. Die Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechtes beläuft sich auf 1,1 % des Kaufpreises. Der Rangordnungsbeschluss schützt den/die Käufer:in einer Liegenschaft für die Dauer eines Jahres vor für ihn/sie nachteiligen Änderungen des Grundbuchsstandes (zB vorrangige Pfandrechtseintragungen durch Gläubiger:innen des/der Verkäufer:in).  Die Treuhandschaft ist ein weiteres Mittel, um die Immobilientransaktion rasch, ordnungsgemäß und sicher abzuwickeln und wird in jedem Fall empfohlen. Die Aufsandungserklärung findet sich meist schon im Kaufvertrag und enthält die ausdrückliche Zustimmung des/der Verkäufer:in zur Einverleibung des Eigentumsrechts des/der Käufer:in in das Grundbuch. Eine Hypothek dient in der Regel als Kreditsicherheit der Bank bei der Kreditvergabe zur Finanzierung des Liegenschaftserwerbs und wird ebenfalls in das Grundbuch eingetragen.

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¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
Brickwise Investment GmbH ist gebundener Vermittler gemäß § 3 (2) WpIG der Effecta GmbH, Florstadt. Die über Brickwise vermittelten Finanzprodukte sind mit erheblichen Risiken verbunden und können zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.

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