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Immobilien

Steuerliche Behandlung von Immobilien-Investments

Immobilieninvestments haben im Laufe der vergangenen Jahre stetig zugenommen, Immobilienpreise boomen und die Nachfrage steigt. Die Attraktivität hinter...
Autor:in
MICHAEL MURG
Datum
2/3/2021

Wie sieht aber die steuerliche Behandlung von Immobilieninvestments aus? In Österreich sind in diesem Zusammenhang fünf Steuern besonders zu beachten:

Immo-ESt, GrESt, ESt, USt und KESt

Was steckt nun aber hinter den Kürzeln und inwiefern kommen sie mit Immobilieninvestments in Berührung?

Die Immobilienertragssteuer, kurz Immo-ESt, regelt die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräußerung privater Immobilien. Diese Gewinne unterliegen seit 2012 einem Sondersteuersatz, der Immo-ESt in Höhe von 30 % (§30a EStG). Es besteht jedoch ebenso die Regelbesteuerungsoption, d.h. dass zwischen der Immo-ESt oder dem persönlichen Einkommenssteuertarif gewählt werden kann. Als Besteuerungsgrundlage gilt der Veräußerungsgewinn, der als Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten definiert wird. Des Weiteren können Nebenkosten des Kaufes, beispielsweise Makler, Grunderwerbssteuer, Anwalt oder Notar, die Herstellungsaufwendungen und Instandhaltungskosten (im Sinne des § 28 (3) EStG) wie Sanierungskosten, sowie Kosten für die Berechnung der Steuer in Abzug gebracht werden.

Im Zuge der Einführung der Immo-ESt wurden Übergangsregelungen für Liegenschaften geschaffen, für die die Spekulationsfrist bereits abgelaufen war und der Verkauf steuerfrei gewesen wäre – daher die Unterscheidung zwischen Neu- und Altgrundstücken. Des Weiteren gibt es eine Option zur Veranlagung. Die unentgeltliche Grundstücksübertragung in Form von Erbschaft oder Schenkung fallen grundsätzlich nicht unter die Immo-ESt.

Der Erwerb von Immobilien unterliegt der Grunderwerbsteuer (GrESt). Der Steuersatz beträgt grundsätzlich 3,5% von der Gegenleistung, also vom Kaufpreis. Weiters fällt für die Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch eine Eintragungsgebühr von 1,1% an. Kompliziert wird es, wenn Immobilien nicht verkauft, sondern im Familienkreis vererbt oder verschenkt werden. Bei nahen Angehörigen beträgt der Steuersatz beispielsweise 2 %. Die Steuerschuld entsteht mit der Verwirklichung des Erwerbvorgangs (z.B. Vertragsabschluss) und trifft beim Erwerb kraft Gesetzes den bisherigen Eigentümer und den Erwerber. In der Praxis wird häufig schon im Kaufvertrag der Steuerschuldner definiert.

Die Einkommenssteuer (ESt) regelt die Steuerpflicht natürlicher Personen. Die Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG) wird nach dem jeweiligen Einkommenssteuertarif vorgenommen. Vermietern ist es möglich Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstanden sind abzusetzen. Darunter fallen untern anderem Maklergebühren oder Betriebskosten wie Rauchfangkehrer, Wasser und Grundsteuer. In der Steuererklärung werden die Werbungskosten dann den Mietzinseinnahmen gegenübergestellt. Aufwendung, die mit Vermietung und Verpachtung zusammenhängen, müssen objektiv in Zusammenhang mit der V&V stehen, um abzugsfähig zu sein. Abschreibungen im Sinne des § 28 (3) EStG, werden auf 15 Jahre anteilig abgeschrieben und umfassen nicht jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten, Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung, sowie Herstellungs- und Erhaltungsaufwände, wie beispielsweise Sanierungsmaßnahmen. Des Weiteren können Zinsen für Kredite abgezogen werden, nicht aber Tilgungen.

Die Umsatzsteuer (USt) ist nur relevant, wenn es sich bei dem Veräußerer um einen Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes handelt. Grundsätzlich sind Immobilienveräußerungen befreit, jedoch handelt es sich um eine „unechte“ Steuerbefreiung, was bedeutete, dass die Vorsteuerbeträge nicht abzugsfähig sind. Es besteht die Option zur Umsatzsteuerpflicht. Wenn eine Immobilie jedoch über einen längeren Zeitraum oder mehrmals vermietet oder verpachtet wird, gilt der Vermieter als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts. Sind die jährlichen Erlöse aus V&V höher als 35.000 Euro sind die Umsätze bei dem Finanzamt zu erklären (USt-Voranmeldung und USt-Erklärung) und die auf die Mieteinnahmen entfallenden Steuern abzusetzen. Je nach Art der überlassenen Objekts sind 10 %, 20 % oder die unechte Steuerbefreiung anzuwenden:

- Ermäßigter Steuersatz von 10 %: Vermietung zu Wohnzwecken, Leistungen der Wohnungseigentümerschaften, Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen, Vermietung für Campingzwecke

- Normalsteuersatz in Höhe von 20 %: V&V von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen, Garagen, Vermietung beweglicher Einrichtungsgegenstände, Heizkosten Vermietung zu Wohnzwecken, kurzfristige Vermietung von Grundstücken

- Unechte Steuerbefreiung: alle Umsätze aus V&V von Grundstücken, die nicht den Steuersätzen von 10 % bzw. 20 % unterliegen, sind unecht steuerbefreit, unter anderem fallen Büros, Lagerplätze, Sportplätze, Geschäftsräumlichkeiten und auch Heizkosten, ausgenommen für Wohnungen, die zu Wohnzwecken genutzt werden.

Wird die Option zur Umsatzsteuerpflicht gewählt, hat der Unternehmer auch das Recht den Vorsteuerabzug geltend zu machen. Die Kleinunternehmerregelung umfasst Unternehmer mit einem Nettoumsatz, der geringer als 35.000 Euro ausmacht. Kleinunternehmer sind durch diese Regelung automatisch unecht steuerbefreit. Im Rahmen des Immobilienkaufs hat der Veräußerer, bei dem es sich um einen Grundstückumsatz im Zuge seiner unternehmerischen Tätigkeit handelt, ein Wahlrecht, ob er die Umsatzsteuer in Rechnung stellt oder nicht. Wird die USt in Rechnung gestellt, steht dem Käufer der Vorsteuerabzug zu.

Die Kapitalertragssteuer (KESt) in Höhe von 27,5 % betrifft Einkünfte aus Kapitalvermögen. Erträge aus Anteilen von Immo-Investmentfonds unterliegen dem KESt-Abzug, so auch der Veräußerungsgewinn, sofern die Anschaffung nach dem 31. Dezember 2010 erfolgte. Weder bei Vermietung noch im Zuge eines Anlegerwohnungskaufs wird diese Steuer schlagend. Die KESt ist somit in diesem Kontext in Verbindung mit indirekten Immobilieninvestments, wie etwa Fonds, von Relevanz.

KURZ & KOMPAKT

Für Privatpersonen gelten grundsätzlich die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 %, sowie die Immobilienertragssteuer (Immo-ESt) in Höhe von 30 % beim Erwerb einer Immobilie. Die Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wird nach dem jeweiligen Einkommenssteuertarif (ESt) vorgenommen. Erträge aus Investmentfonds, sowie Veräußerungsgewinne aus Anteilen, die nach dem 31. Dezember 2010 angeschafft wurden, unterliegen der KESt in Höhe von 27,5 %.

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²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
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