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Immobilien

Verwalten und Versichern - darum kümmert sich die Hausverwaltung.

Schneeschaufeln, Stiegenhaus Reinigung und die Betriebskostenabrechnungen - das sind typische Berührungspunkte mit der Hausverwaltung. Was vielen nicht bewusst i...
Autor:in
MICHAEL MURG
Datum
6/3/2021

Die Hausverwaltung

Schneeschaufeln, Stiegenhaus Reinigung und die Betriebskostenabrechnungen - das sind typische Berührungspunkte mit der Hausverwaltung. Was vielen nicht bewusst ist: Die Hausverwaltung übernimmt darüber hinaus viele wichtige Funktionen für Eigentümer:innen und Mieter:innen. Diese konkreten Aufgaben sind sogar gesetzlich geregelt.

Aufgaben der Hausverwaltung

Die Beauftragung einer Hausverwaltung obliegt den Eigentümer:innen und erfolgt durch die Erteilung einer Vollmacht. Mieter:innen haben auf die Auswahl der Hausverwaltung keinen Einfluss, erklären sich aber durch Abschluss des Mietvertrages mit der Hausverwaltung einverstanden.

Die Aufgaben von Hausverwaltungen sind in Österreich gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz, im Mietrechtsgesetz und im Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) geregelt. Dazu zählen unter anderem die

  • Kalkulation und Abrechnung der Betriebskosten
  • Berechnung und Bildung von Rücklagen für die Instandhaltung
  • Verrechnung von Kosten für Wasser und Heizung, sofern dies nicht direkt mit dem/ der Anbieter:in verrechnet wird, und die
  • Abwicklung von Versicherungsschäden.
  • Die Abrechnung muss innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode (Kalenderjahr) erstellt und jedem/jeder Wohnungseigentümer:in schriftlich übermittelt werden. Im Zuge der kontinuierlichen Abrechnung müssen Hausverwaltungen natürlich auch für die rechtzeitige Bezahlung der laufenden Kosten sorgen. Gleichzeitig ist die Hausverwaltung dafür zuständig, säumige Zahlungen von Wohnungseigentümer:innen zu mahnen und im Interesse der Wohnungseigentümer:innengemeinschaft einzufordern.

    Wohnungseigentümer:innen haben das Recht, jederzeit Auskunft über den Inhalt des Verwaltungsvertrags zu verlangen. Dabei spielen insbesondere die  Honorarvereinbarung und der Leistungsumfang eine Rolle.

    Instandhaltungen und Sanierungen

    Eine wesentliche Aufgabe von Hausverwaltungen ist es die Gebäudesubstanz in Stand zu halten. Dazu müssen Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen rechtzeitig durchgeführt werden. Für solche Erhaltungsarbeiten und vor allem für große Verbesserungsarbeiten muss die Hausverwaltung immer zumindest drei verschiedene Angebote von unterschiedlichen Unternehmen einholen.

    Eigentümer:innenversammlung

    Alle zwei Jahre muss die Hausverwaltung eine Eigentümer:innenversammlung organisieren um die Eigentümer:innen über den Zustand des Hauses, künftige Investitionen oder Veränderungen der Kosten zu informieren. Sind außerordentliche Instandhaltungsmaßnahmen notwendig, muss die Hausverwaltung die Eigentümer:innen sofort informieren und die geplanten Maßnahmen zur Abstimmung bringen.

    Aufgaben der Hausverwaltung bei einer Anlegerwohnung

    Je nachdem, ob die Wohnung von den Eigentümer:innen selbst bewohnt ist oder die Wohnung vermietet wird, unterscheiden sich die Aufgaben der Hausverwaltung geringfügig. Weiterhin ist die Hausverwaltung für die Abrechnung der Betriebskosten und die anderen weiter oben bereits ausgeführten Aufgaben zuständig. Allerdings dürfen hierbei neben den Betriebskosten die Kosten für eventuell anfallende Instandhaltungsmaßnahmen wie Sanierungsarbeiten nicht auf die Mieter:innen abgewälzt werden. Die Hausverwaltung muss dafür sorgen, dass diese Kosten aus den Mieteinnahmen gedeckt werden.

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    ¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

    ²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

    ³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

    ⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
    Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
    Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
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    Über Brickwise investierst du nicht direkt in Immobilien, sondern erwirbst Genussscheine, die dir das Recht zur Partizipation an Mietüberschüssen aus der Vermietung und dem Erlös aus der Veräußerung der Immobilie einräumen. Grundbücherliches Eigentum wird nicht begründet. Nach der Emission wird jedoch ein grundbücherliches Pfandrecht in Höhe des Ausgabepreises für alle Inhaber:innen der Genussscheine beantragt.

    * Die erwartete Mietrendite berechnet sich auf Basis des Netto-Mietüberschusses über die im Mietvertrag vereinbarten Nettomiete und kommt jeweils nur zur Auszahlung, wenn der/die Mieter:in diese bezahlt hat. Eine mögliche Wertentwicklung der Immobilie ist in dieser Renditeberechnung nicht berücksichtigt.
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