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Wissen ist Macht – auch beim Investieren

Wer nichts weiß, muss alles glauben, lautet ein Zitat der Science Busters. Das gilt nicht nur in der Wissenschaft, sondern auch auf Finanzmärkten und insbesondere bei Entscheidungen zu Investments und...
Author:
MICHAEL MURG
DATUM
7/9/2021

Wer weiß was?

Wer nichts weiß, muss alles glauben, lautet ein Zitat der Science Busters. Das gilt nicht nur in der Wissenschaft, sondern auch auf Finanzmärkten und insbesondere bei Entscheidungen zu Investments und natürlich auch Immobilien. Aber woher weiß man eigentlich, wie viel man weiß, oder ob nicht doch noch die entscheidende Information fehlt? Wir wollen jetzt nicht allzu philosophisch werden, aber der Ausspruch „ich weiß, dass ich nichts weiß“ soll bereits auf das Jahr 399 vor der Zeitenwende (v. Chr.) zurückgehen und vom berühmten griechischen Philosophen Sokrates stammen. Gemeint scheint damit die Erkenntnis zu sein, dass es eben kaum möglich ist, alles zu wissen nicht mal, wie viel man weiß. Für Investor:innen bedeutet das, dass es zwar wichtig und erstrebenswert ist möglichst viel Wissen und Informationen zu erlangen, bevor eine Investitionsentscheidung getroffen wird, aber immer zumindest ein wenig Unsicherheit darüber besteht welche Information noch fehlen könnte.

Wer nicht alles weiß, fragt einfach Expert:innen…

Die Lösung dieser Problematik erfolgt auf den Finanzmärkten auf zwei Ebenen: Erstens, gibt es ausgewiesene Expert:innen (wie beispielsweise Finanzdienstleister:innen) und Institutionen wie Banken, Fonds, Versicherungen oder Wertpapierfirmen, die strengen Regeln unterliegen. Als Laie kann man sich also an diese Expert:innen oder Institutionen wenden und sich beraten lassen oder gleich das Management der eigenen Investments überlassen. Dabei kann und sollte man davon ausgehen können, dass man im Rahmen dieser Beratungen alle Informationen erhält, die relevant und notwendig sind, um eine gute Investitionsentscheidung zu treffen.

Doch auch diese Expert:innen und Institutionen sind darauf angewiesen, dass sie darauf vertrauen können, ein Mindestmaß an Informationsqualität zu erhalten. Hier kommt Ebene zwei ins Spiel.

… oder informiert sich selbst!

Die zweite Ebene, die sicherstellt, dass Investor:innen möglichst alle relevanten Informationen für Investitionsentscheidungen erhalten, sind gesetzliche und institutionelle Regelungen. Diese Regelungen finden sich beispielsweise im Aktiengesetz, im Börsengesetz, dem Wertpapieraufsichtsgesetz, dem Investmentfondsgesetz oder aber auch im Unternehmensgesetzbuch. Aus Investor:innensicht stellen diese gesetzlichen Regelungen sicher, dass Unternehmen, Fonds oder andere Wertpapiere (eigentlich deren Emittent:innen) in die investiert werden kann, Informationen nach gewissen Standards und einer bestimmten Qualität zur Verfügung stellen müssen.

So regelt beispielsweise das Unternehmensgesetzbuch, wie Unternehmen ihre Finanzen organisieren und Informationen darüber veröffentlichen müssen. Das Aktiengesetz regelt unter anderem die Rechte und Pflichten von Aktionär:innen und beispielsweise auch, worüber Aktiengesellschaften ihre Aktionär:innen informieren müssen. Für Investmentfonds gilt in ähnlicher Art und Weise, dass sie Kundeninformationsdokumente zur Verfügung stellen müssen. Das sogenannten KID ist ein Dokument, das in verständlicher und standardisierter Form die wesentlichen Informationen über einen Investmentfonds beinhaltet (z. B. Ziele, Anlagepolitik und Risikoeinstufung des Fonds, laufende Kosten pro Jahr).

Die Börse als Informationsquelle

Eine besondere Rolle bei der Informationsbereitstellung nehmen Börsen ein. Eine Börse ist im Grunde nichts anderes als ein Markt, wie beispielsweise der Bauernmarkt um die Ecke. Der Unterschied liegt allerdings darin, dass an einer Börse nur bestimmte, nämlich standardisierte Dinge gehandelt werden und dieser Handel (teilweise gesetzlich) vorgegebenen Regeln folgen muss. An Börsen kann also nicht einfach jede:r handeln was er oder sie will, sondern es können nur „gelistete“ Finanzinstrumente gehandelt werden. Um an einer Börse gelistet zu werden, müssen Unternehmen gewisse Zulassungsbedingungen erfüllen. Diese Zulassungsbedingungen sollen sicherstellen, dass sich Investor:innen darauf verlassen können, dass alle Finanzinstrumente, die an der Börse gelistet sind, dieselben hohen Anforderungen erfüllen und alle dieselben Informationen zur Verfügung stellen müssen. Neben diesen Zulassungsbedingungen gibt es noch weitere laufende Verpflichtungen. Dazu zählen etwa die Regelpublizität, also die regelmäßige Veröffentlichung von Finanzberichten und die ad hoc- Publizität, das ist die Verpflichtung alle Informationen sofort nach Bekanntwerden zu veröffentlichen, sofern sie den Wert oder Preis des Finanzinstrumentes beeinflussen könnten.

Zusätzlich stellen Börsen auch Informationen zu historischen Preisen oder Kursentwicklungen zur Verfügung um für eine möglichst hohe Transparenz zu sorgen.

Wissen und Information führt zu fairen Preisen und effizienten Märkten

All diese Regelungen sollen sicherstellen, dass Investor:innen alle Informationen zur Verfügung gestellt werden, die relevant sind, um eine Investitionsentscheidung zu treffen und gleichzeitig dafür sorgen, dass alle Investor:innen Zugang zu diesen Informationen haben. Investor:innen haben so die Möglichkeit diese Informationen „einzupreisen“. Mit „einpreisen“ ist gemeint, dass gewisse positive Informationen dazu führen, dass der Wert eines Finanzinstruments steigt und negative Informationen dazu führen, dass der Wert eines Finanzinstrumentes sinkt. Sofern die Preise von Finanzinstrumenten immer alle verfügbaren Informationen widerspiegeln bzw. bereits berücksichtigen, spricht man von einem effizienten Markt. Umgekehrt bedeutet ein effizienter Markt, dass Investor:innen ganz einfach zum aktuellen Preis an einer Börse in Finanzinstrument investieren können, da sie davon ausgehen können, dass dieser Preis alle verfügbaren und relevanten Informationen beinhalten.

Wissen ist Macht – Nichts Wissen macht vor allem bei Immobilieninvestments viel aus

Nachdem wir diesen Artikel bereits mit Zitaten begonnen haben, könnte man bei Immobilieninvestments in Anlegerwohnungen auch noch Anleihe an der Lebensweisheit, „drum prüfe, wer sich ewig bindet, ob sich nicht etwas Besseres findet“ nehmen.

Bekanntlich gibt es derzeit keine Immobilienbörse, die sicherstellen könnte, dass für alle Immobilien alle relevanten Informationen zur Verfügung gestellt werden müssen. Auch die gesetzlichen Vorgaben sind im Bereich von Immobilien bei Weitem nicht so umfangreich wie für Finanzinstrumente und Finanzmärkte. Eine Ausnahme ist beispielsweise die gesetzliche Vorgabe, einen Energieausweis vorzuweisen. Auch die Anforderungen an Expert:innen, die Beratungen übernehmen, wie beispielsweise Immobilienmakler sind verglichen mit jenen für Finanzdienstleistern gering. Umso größer ist die Bedeutung der eigenen Expertise bei Immobilieninvestments, wie beispielsweise in Anlegerwohnungen. Wir haben bereits an derer Stelle beschrieben, worauf bei Immobilieninvestments geachtet werden sollte. Allerdings ist das gar nicht so leicht, denn es fehlt ganz einfach ein Marktplatz, der sicherstellt, dass für alle Immobilien, alle relevanten Informationen zur Verfügung gestellt werden, um eine gute Investmententscheidung treffen zu können. Oh, Moment! So einen Marktplatz gibt es bald: Brickwise wird all diese Information vollständig, in höchster Qualität, verständlich und benutzer:innenfreundlich aufbereitet zur Verfügung stellen. Um welche Informationen es sich dabei genau handelt, erfahrt ihr in einem unserer nächsten Artikel...

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¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
Die Brickwise Investment GmbH tritt für Rechnung und unter Haftung gemäß § 3 (2) WpIG der Effecta GmbH, Florstadt. Die über Brickwise vermittelten Finanzprodukte sind mit erheblichen Risiken verbunden und können zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.

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