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Brickwise Schritt für Schritt erklärt am Beispiel: Plüddemanngasse

Brickwise revolutioniert den Immobilienmarkt. Wie genau das funktioniert, erklären wir dir - Schritt für Schritt - in diesem Artikel. Als Beispiel nehmen wir dafür die Wohnung in der „Plüddemanngasse 101, Top 4“, die du als Investment an unserem Marktplatz findest. Wir zeigen dir, wie durch die einzigartige Anwendung von grundbücherlichem Eigentum, Pfandrecht, Wertpapier und Blockchain Brickwise entsteht und wie wir bewirken, dass Investments schon ab € 100 möglich werden.
Autor:in
Johannes Schrefl
Datum
12/6/2022

Schritt 1: Die Immobilienauswahl

Sobald es eine Immobilie gibt, die das Potenzial hat, es auf den Brickwise Marktplatz zu schaffen, starten wir mit unserem strengen Prüfverfahren. Dabei sammeln wir alle Informationen, die für ein Investment relevant sind und dir später deine Investitionsentscheidung erleichtern. Besonders wichtig und spannend ist natürlich der Zustand der Immobilie. Diesen lassen wir von einem/ einer Gutachter:in beurteilen. Das unabhängige Gutachten ist bei allen Immobilien auffindbar - für die Plüddemanngasse findest du es hier

Bevor eine Immobilie auf den Brickwise Marktplatz kommt, wird sie von einer Zweckgesellschaft gekauft, welche auch grundbücherliche Eigentümerin der Immobilie ist. Wichtig dabei ist, dass die Zweckgesellschaft von Brickwise unabhängig ist. Für die Plüddelmanngasse wurde extra die BrickOne GmbH & Co KG gegründet.

Dieser Prozess findet für jede Immobilie am Marktplatz statt.

Schritt 2: Genussschein und Wertpapieremittentin

Im nächsten Schritt wird sichergestellt, dass du anteilig in die Immobilie investieren kannst und dabei möglichst nahe an die Rechte eines/ einer Immobilieneingentümer:in herankommst. Dazu braucht es die sogenannte Emittentin. So wird die Gesellschaft bezeichnet, die Wertpapiere (Genussscheine) ausgibt, welche du erwerben kannst. Bei der Immobilie Plüddemanngasse ist das die oben erwähnte BrickOne GmbH & Co KG. 

 

Wenn du später ein Investment am Brickwise Marktplatz tätigst, erwirbst du also diese Genussscheine und damit gehen auch viele Rechte einher. Du bist berechtigt zur Partizipation

  • an Mietüberschüssen aus der Vermietung
  • aus dem Erlös einer allfälligen Veräußerung der Immobilie und somit an der Wertentwicklung beteiligt

und hast außerdem 

  • Mitbestimmungsrechte an der Immobilie selbst. 

 

Natürlich bekommst du auch eine Einsicht in die genauen Rechte und Pflichten der Genussscheine. Diese findest du in den jeweiligen Investitionsbedingungen. Für die Plüddemanngasse sind sie hier

Für jedes Wertpapier wird auch eine internationale Wertpapiernummer (ISIN) bei der Österreichischen Kontrollbank AG beantragt, mit welcher der Genussschein weltweit eindeutig identifizierbar ist. In unserem Beispielfall ist das die ISIN: AT0000A2RAH5.

Schritt 3: Pfandrecht für Genussscheininhaber:innen

Eine Besonderheit bei Brickwise ist die grundbücherliche Sicherheit deines Investments. Diese entsteht durch ein grundbücherliches Pfandrecht in Höhe des Ausgabepreises für alle Inhaber:innen der Genussscheine. Das grundbücherliche Pfandrecht wird beantragt, sobald alle Immobilienanteile einer Immobilie erstmals erworben wurden und die sogenannte Vorverkaufsphase beendet ist. Für dich als Investor:in bietet das grundbücherliche Pfandrecht eine zusätzliche Sicherheit. Im Falle einer exekutiven Verwertung der Immobilie (z.B. Insolvenzverfahren der Wertpapier Emittentin), werden die Inhaber:innen des Pfandrechts in Höhe des Pfandrechts vorrangig, also vor allfälligen anderen Gläubiger:innen, bezahlt. Insgesamt wird dies als grundbücherliche Besicherung bezeichnet. Die genauen Details der grundbücherlichen Besicherung haben wir in einem eigenen Artikel beschrieben.

Im Lastenblatt (C-Blatt) ist das Pfandrecht auch öffentlich im Grundbuch einsehbar. Für die Immobilie in der Plüddemanngasse haben wir hier einen Abzug bereitgestellt.

Schritt 4: Tokenisierung und der Kauf bzw. Verkauf von digitalen Anteilen

Im vierten Schritt wird es richtig cool - hier kommt unsere Blockchain, das Brickprotocol zum Einsatz. Normalerweise ist der Kauf bzw. Verkauf von Immobilieninvestments mit hohen Nebenkosten (rd. 10 %) verbunden. Bei Brickwise werden deshalb nach der Wertpapieremission die Genussscheine auf der Blockchain Brickprotocol tokenisiert. Diese Tokenisierung ermöglicht es dir, über den Brickwise Marktplatz deine digitalen Immobilienanteile anderen Investor:innen zum Verkauf anzubieten oder digitale Immobilienanteile von anderen Investor:innen zu erwerben. Dafür fällt lediglich eine Transaktionsgebühr in der Höhe von 1,5 % an. Vielleicht findest du ja auch für die Plüddemanngasse ein spannendes Angebot hier.

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Bei diesem Artikel handelt es sich um eine Marketingmitteilung.

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¹Digitale Immobilienanteile und mit ihnen verbundene Rechte: Bei den auf Brickwise zur Vermittlung angebotenen digitalen Immobilienanteilen handelt es sich um tokenisierte Genussscheine, die kein grundbücherliches Eigentum begründen. Brickwise bietet keine direkten in Investments in Immobilien oder Anteile von Immobilien an. Die angebotenen Genussscheine haben Eigenkapitalcharakter. Der Eigenkapitalcharakter ergibt sich aus der unendlichen Laufzeit, dem weitgehenden Ausschluss ordentlicher Kündigungsrechte, den Mitbestimmungsrechten in Bezug auf die Immobilie und den Ansprüchen der Investor:innen gegenüber der Emittenten auf anteilige Auszahlung des Veräußerungserlöses im Falle der Liquidation der Gesellschaft oder der Veräußerung der Immobilie, auf die sich der tokenisierte Genussschein bezieht. Außerdem haben Investor:innen das Anrecht auf monatliche Ausschüttungen der Überschüsse der Nettomieteinnahmen abzüglich etwaiger Rücklagen, einer Management Fee, einer Liquiditätsrücklage und gegebenenfalls sonstigen zur ordentlichen Verwaltung der jeweiligen Immobilie notwendigen Maßnahmen und Kosten. Die angegebene Mietrendite errechnet sich auf Basis der im Mietvertrag zur entsprechenden Immobilie vereinbarten Miete, abzüglich der oben angeführten Kosten. Weitere Details finden sich in den jeweiligen Investmentbedingungen der emittierenden Gesellschaft.Die über Brickwise erhältlichen digitalen Immobilienanteile sind in Form von Tokens digitalisiert. Token sind digitale (Wert-)Einheiten in Form eines Datensatzes, die aufgrund eines Protokolls in einer Blockchain ausschließlich von der jeweiligen Emittentin erstellt und an den/die Investor:in ausgegeben werden. Jedes einzelne auf diese Weise tokenisierte Wertpapier wird durch einen Token repräsentiert, der im Zeitpunkt der Emission auf der Blockchain „Brickprotocol“ basiert. Brickwise ist nicht Betreiber der Blockchain Brickprotocol.

²Risikohinweise: Unter Risiko ist das Nichterreichen einer erwarteten Rendite des eingesetzten Kapitals und/oder der Verlust des eingesetzten Kapitals bis hin zu dessen Totalverlust zu verstehen. Der Wert des Genussscheines ist unter anderem abhängig vom Substanzwert der Immobilie und unterliegt den nachfolgenden Risiken die zum Totalverlust des eingesetzten Vermögens führen können: Wertänderungsrisiko – das Risiko, das mit der Änderung der Immobilienpreise verbunden ist; Insbesondere können sich solche Substanzwertänderungen durch Kontaminierungen, Enteignungen, Bau von Öffentlichen Verkehrsmitteln (zB U-Bahn), kriegerische Zerstörung, Terrorismus oder andere nicht versicherbare Risiken. Dem das Risiko, dass Mietensätze nicht schnell an das Marktniveau angepasst werden können und sich hierdurch negative Effekte auf den Ertragswert der Immobilie ergeben. Bonitäts- und Insolvenzrisiko - das Risiko, einer Änderung der Kreditwürdigkeit des Emittenten, d.h. eine mögliche Unfähigkeit zur termingerechten oder endgültigen Erfüllung seiner Verpflichtungen, wie Zahlung der Mietüberschüsse etc. Da Ausschüttungen aus den auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen Genussscheinen nur dann erfolgen können, wenn Mieten eingehen, ergibt sich ein Bonitätsrisiko der Emittentin in mittelbarer Form auch daraus, dass der oder die Mieter:in ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt (= Mietausfallrisiko). Das Insolvenzrisiko umfasst das Risiko, dass die Emittentin gänzlich ausfällt, weil sie zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist. Im Fall der Insolvenz des Emittenten eines tokenisierten Genussscheines besteht kein Ab- oder Aussonderungsanspruch hinsichtlich der Immobilie, auf die sich das Genussrecht bezieht. Es kann diesfalls zu erheblichen Verlusten kommen. Kursrisiko - das Risiko, das mit der Wertschwankungen der Genussscheine verbunden ist. Die auf Brickwise angezeigten und zur Vermittlung angebotenen tokenisierten Genussscheine können zu unterschiedlichen Zeitpunkten und Preisen (= Transaktionspreis oder Kurs) sowohl gekauft als auch verkauft werden. Nach dem Kauf eines Genussscheines kann sich ein späterer Verkaufspreis zum ursprünglichen Kaufpreis sowohl positiv als auch negativ unterscheiden. Der Ertrag der Genussscheine ergibt sich aus laufenden Ausschüttungen und gegebenenfalls aus Veränderungen des Wertes der Immobilie(n). Die laufenden Ausschüttungen sind abhängig von den Nettomieteinnahmen aus der jeweiligen Immobilie. Diese unterliegt den folgenden Risiken: Mietniveaurisiko – das Risiko, das mit der Änderung des Mietniveaus verbunden ist; Nichtvermietungsrisiko – das Risiko, dass das Angebot von Mietflächen die Nachfrage überschreitet und es dadurch zu Leerständen kommt; Kreditrisiko oder Mietausfallsrisiko – das Risiko, das sich aus den möglichen Mietausfällen ergibt.

³Grundbücherliche Besicherung: Die grundbücherliche Sicherheit ist ein im Grundbuch eingetragenes Kollektivpfandrecht zugunsten der Inhaber:innen der tokenisierten Genusscheine in Höhe des Ausgabepreises (Nominale) des tokenisierten Genussscheins. Die Eintragung dieses Pfandrechts erfolgt gemäß § 11 ff des Teilschuldverschreibungskuratorengesetzes 1874, RGBl. 49/1874 idF BGBl. 10/1991. Der Antrag auf grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechts wird von der Emittentin unmittelbar nach Erwerb der Immobilie gestellt, die Eintragung kann jedoch mehrere Wochen in Anspruch nehmen, wodurch sich unmittelbar nach der Emission ein entsprechender Zeitraum ergeben kann, in dem das Pfandrecht noch nicht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem besteht das Risiko, dass die Eintragung des Pfandrechts durch das Grundbuchsgericht abgelehnt wird.

⁴Übertragung von digitalen Immobilienanteilen und Liquiditätsrisiko: Inhaber:innen tokenisierter Genussscheine können andere Investor:innen über das von Brickwise angebotene Bulletin Board dazu einladen, Angebote zum Kauf oder Verkauf der tokenisierten Genussscheine zu legen. Es ist nicht gewährleistet, dass tokenisierte Genussscheine zum gewünschten oder einem anderen Zeitpunkt wieder verkauft werden können. Der Verkauf tokenisierter Genussscheine erfordert eine(n) Käufer:in, der/die bereit ist, den vom/von der Verkäufer:in angebotenen Verkaufspreis zzgl. Transaktionskosten zu bezahlen. In diesem Sinne kann nicht ausgeschlossen werden, dass tokenisierte Genussscheine nicht wieder verkauft werden können.
Die Brickwise Investment GmbH erbringt ihre Dienstleistungen als vertraglich gebundener Vermittler im Sinne von § 3 (2) WpIG und wird bei der Vermittlung von Finanzinstrumenten gemäß § 2 (2) Nr. 3 WpIG ausschließlich für Rechnung und unter Haftung der Effecta GmbH, Florstadt, tätig.
Die Übertragung der über Brickwise erhältlichen tokenisierten Genussscheine erfolgt durch Übertragung des jeweiligen Tokens auf der Blockchain außerhalb der Brickwise App und ist keine Dienstleistung der Brickwise Investment GmbH. Die sachenrechtliche Übertragung (Modus) der tokenisierten Genussscheine erfolgt auf dezentralem Wege über das Brickprotocol und gilt mit der Änderung der Zuordnung eines Tokens, welcher das zu übertragenden tokenisierte Wertpapier repräsentiert, vom/von der Verkäufer:in an den/die Käufer:in als bewirkt.
Brickwise Investment GmbH ist gebundener Vermittler gemäß § 3 (2) WpIG der Effecta GmbH, Florstadt. Die über Brickwise vermittelten Finanzprodukte sind mit erheblichen Risiken verbunden und können zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen.

Über Brickwise investierst du nicht direkt in Immobilien, sondern erwirbst Genussscheine, die dir das Recht zur Partizipation an Mietüberschüssen aus der Vermietung und dem Erlös aus der Veräußerung der Immobilie einräumen. Grundbücherliches Eigentum wird nicht begründet. Nach der Emission wird jedoch ein grundbücherliches Pfandrecht in Höhe des Ausgabepreises für alle Inhaber:innen der Genussscheine beantragt.

* Die erwartete Mietrendite berechnet sich auf Basis des Netto-Mietüberschusses über die im Mietvertrag vereinbarten Nettomiete und kommt jeweils nur zur Auszahlung, wenn der/die Mieter:in diese bezahlt hat. Eine mögliche Wertentwicklung der Immobilie ist in dieser Renditeberechnung nicht berücksichtigt.
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